Czy obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie w Polsce?

Zakup mieszkania przez obywatela Ukrainy – najważniejsze zasady

Tak. Obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie w Polsce, a w przypadku samodzielnego lokalu mieszkalnego najczęściej nie musi wcześniej uzyskiwać zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Inaczej może wyglądać sytuacja przy zakupie domu, działki albo dodatkowego udziału w odrębnej nieruchomości gruntowej.

Dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić nie tylko samo mieszkanie, lecz także wszystkie prawa, które mają zostać nabyte razem z nim. Szczególnego znaczenia nabiera to wtedy, gdy z lokalem związany jest udział w dodatkowej działce, na przykład stanowiącej drogę dojazdową.

Obywatel Ukrainy jest cudzoziemcem spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii, dlatego przy nabywaniu nieruchomości podlega zasadom określonym w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa przewiduje jednak wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia, a jednym z najważniejszych jest właśnie nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Kiedy obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie bez zezwolenia?

Najważniejszy wyjątek dotyczy nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego. Obywatel Ukrainy może co do zasady kupić taki lokal bez uzyskiwania zezwolenia MSWiA. Dotyczy to zarówno mieszkania na rynku wtórnym, jak i lokalu kupowanego od dewelopera, jeżeli przedmiot transakcji spełnia warunki przewidziane w przepisach.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami przestrzeń przeznaczona na stały pobyt ludzi, która wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W praktyce przed zakupem nie wystarczy jednak kierować się nazwą używaną w ogłoszeniu. Trzeba sprawdzić status prawny lokalu oraz dokładnie ustalić, jakie prawa i udziały są przedmiotem sprzedaży.

Szczególnie ważne jest prawidłowe rozumienie udziału w gruncie. Właściciel mieszkania w budynku wielolokalowym posiada zazwyczaj również udział w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt pod budynkiem oraz części budynku służące wszystkim właścicielom. Taki udział, związany z własnością kupowanego lokalu, nie oznacza sam w sobie, że obywatel Ukrainy musi uzyskać zezwolenie.

Inaczej może być, gdy razem z mieszkaniem kupujący ma nabyć udział w innej, odrębnej nieruchomości gruntowej. Przykładem może być udział w osobnej działce stanowiącej drogę dojazdową do budynku. Taki element transakcji trzeba przeanalizować oddzielnie, ponieważ może wymagać uzyskania zezwolenia.

Czy obywatel Ukrainy może kupić dom w Polsce?

Obywatel Ukrainy może kupić dom w Polsce, ale w przeciwieństwie do zakupu samodzielnego lokalu mieszkalnego taka transakcja co do zasady wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA. Wynika to z faktu, że przy zakupie domu nabywana jest również nieruchomość gruntowa, na której budynek się znajduje.

Nie oznacza to jednak, że każdy obywatel Ukrainy kupujący dom musi występować o zezwolenie. Ustawa przewiduje wyjątki związane między innymi z określonym statusem pobytowym cudzoziemca, długością jego pobytu w Polsce czy małżeństwem z obywatelem polskim. Dlatego przed rozpoczęciem procedury trzeba sprawdzić zarówno rodzaj kupowanej nieruchomości, jak i sytuację konkretnego nabywcy.

Czy obywatel Ukrainy może kupić działkę w Polsce?

Podobna zasada dotyczy zakupu działki. Obywatel Ukrainy może nabyć w Polsce działkę budowlaną, rekreacyjną lub inną nieruchomość gruntową, ale co do zasady potrzebuje zezwolenia na jej nabycie, jeżeli nie korzysta z jednego z ustawowych zwolnień.

Przy gruntach rolnych sytuacja może być bardziej złożona. Oprócz przepisów dotyczących nabywania nieruchomości przez cudzoziemców mogą mieć zastosowanie również odrębne ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi. Dlatego zakup takiej działki wymaga sprawdzenia nie tylko obywatelstwa kupującego, ale również rodzaju i powierzchni gruntu oraz jego sytuacji prawnej.

Kiedy obywatel Ukrainy nie potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości?

Obowiązek uzyskania zezwolenia nie zależy wyłącznie od tego, czy kupowana jest nieruchomość gruntowa. Ustawa przewiduje również przypadki, w których cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez zezwolenia ze względu na swoją sytuację osobistą i pobytową. Ma to znaczenie między innymi dla obywateli Ukrainy, którzy od wielu lat mieszkają w Polsce albo pozostają w związku małżeńskim z obywatelem polskim.

Jedno ze zwolnień dotyczy cudzoziemca, który mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały albo zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Sam fakt kilkuletniego pobytu w Polsce nie wystarcza więc do zastosowania tego wyjątku – znaczenie ma również podstawa pobytu i moment uzyskania odpowiedniego zezwolenia.

Inne zwolnienie może dotyczyć obywatela Ukrainy będącego małżonkiem obywatela polskiego. Jeżeli mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały albo pobyt rezydenta długoterminowego UE, może bez zezwolenia nabyć nieruchomość, która w wyniku zakupu będzie stanowiła wspólność ustawową małżonków.

Ustawa przewiduje także inne przypadki nabycia nieruchomości bez zezwolenia. Dlatego przy domu lub działce nie należy automatycznie zakładać ani że zezwolenie zawsze będzie potrzebne, ani że długoletni pobyt w Polsce automatycznie z niego zwalnia. Najpierw trzeba ustalić status pobytowy kupującego, rodzaj nieruchomości i jej położenie.

Jak uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości przez obywatela Ukrainy?

Jeżeli w konkretnej sytuacji zezwolenie jest wymagane, obywatel Ukrainy powinien wystąpić z wnioskiem do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie wydawane jest w formie decyzji administracyjnej. Nie ma jednego urzędowego formularza wniosku – jego treść oraz wymagane dokumenty wynikają z ustawy i przepisów wykonawczych.

Jednym z warunków uzyskania zezwolenia jest wykazanie więzi z Polską. Może o niej świadczyć między innymi polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim, określony tytuł pobytowy albo prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej. Jednocześnie nabycie nieruchomości nie może powodować zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego ani pozostawać w sprzeczności z innymi przesłankami wskazanymi w ustawie.

Jakie dokumenty są potrzebne?

Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i sytuacji kupującego. W typowej sprawie trzeba przygotować dokumenty pozwalające potwierdzić między innymi:

W przypadku nieruchomości gruntowej mogą być potrzebne między innymi dokumenty z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej oraz dokument dotyczący przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo potwierdzający brak takiego planu. Część tych dokumentów musi być odpowiednio aktualna.

Do wniosku dołącza się również oświadczenie właściciela o zamiarze sprzedaży nieruchomości konkretnemu cudzoziemcowi. Taka wola może wynikać na przykład z umowy przedwstępnej. Jeżeli dokumenty zostały sporządzone w języku obcym, należy przedłożyć je wraz z tłumaczeniem przysięgłym sporządzonym przez tłumacza przysięgłego wpisanego na listę Ministra Sprawiedliwości.

Ile kosztuje zezwolenie i jak długo jest ważne?

Za wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca pobierana jest opłata skarbowa w wysokości 1570 zł. Do kosztów całej procedury mogą dojść również wydatki związane z uzyskaniem wymaganych dokumentów oraz wykonaniem tłumaczeń przysięgłych.

Zezwolenie jest ważne przez 2 lata od dnia jego wydania. W tym czasie powinna zostać zawarta umowa prowadząca do nabycia wskazanej w decyzji nieruchomości. Zezwolenie dotyczy konkretnego nabywcy i konkretnej nieruchomości, dlatego przed rozpoczęciem procedury warto dokładnie ustalić przedmiot planowanej transakcji.

Promesa zezwolenia – kiedy może być przydatna?

Cudzoziemiec może również wystąpić o promesę, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia. Może mieć ona znaczenie wtedy, gdy kupujący chce wcześniej uzyskać potwierdzenie, że po spełnieniu określonych warunków będzie mógł otrzymać właściwe zezwolenie na nabycie nieruchomości.

Promesa nie jest jeszcze zezwoleniem na zakup. Jeżeli jednak zostanie wydana, w okresie jej ważności nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że zmienił się stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sprzedajesz mieszkanie lub dom obywatelowi Ukrainy – co trzeba sprawdzić?

Jeżeli sprzedajesz nieruchomość obywatelowi Ukrainy, warto ustalić kwestię ewentualnego zezwolenia zanim strony podpiszą umowę przedwstępną i ustalą termin umowy sprzedaży. Przy typowym samodzielnym lokalu mieszkalnym zezwolenie najczęściej nie będzie potrzebne. Przy domu, działce albo nabyciu dodatkowego udziału w odrębnej nieruchomości sytuacja może być inna.

Dla sprzedającego ma to praktyczne znaczenie. Jeżeli kupujący potrzebuje zezwolenia, trzeba uwzględnić tę procedurę przy ustalaniu warunków transakcji. Zbyt krótki termin zawarcia umowy sprzedaży może okazać się nierealny, a niewłaściwie przygotowana umowa przedwstępna może później prowadzić do sporu o zadatek, termin wykonania umowy lub odpowiedzialność za niedojście transakcji do skutku.

Co powinien sprawdzić sprzedający?

Przed przyjęciem zadatku i podpisaniem umowy przedwstępnej warto przede wszystkim ustalić:

Samo obywatelstwo ukraińskie kupującego nie powinno więc być dla właściciela powodem do rezygnacji z transakcji. Kluczowe jest wcześniejsze ustalenie, czy w konkretnym przypadku potrzebne jest zezwolenie i jak wpływa to na sposób przygotowania sprzedaży.

Czy obywatel Ukrainy może otrzymać kredyt hipoteczny w Polsce?

Obywatel Ukrainy może ubiegać się w Polsce o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Samo obywatelstwo nie wyklucza możliwości finansowania zakupu kredytem, ale bank przed wydaniem decyzji analizuje między innymi status pobytowy klienta, źródło i wysokość jego dochodów, historię kredytową oraz rodzaj kupowanej nieruchomości.

Wymagania poszczególnych banków mogą się różnić. Znaczenie mogą mieć między innymi rodzaj dokumentu potwierdzającego legalność pobytu w Polsce, okres jego ważności, forma zatrudnienia lub prowadzenia działalności gospodarczej, waluta uzyskiwanego dochodu oraz wysokość wkładu własnego. Dlatego możliwości uzyskania kredytu najlepiej sprawdzić przed rozpoczęciem zaawansowanych negocjacji dotyczących konkretnej nieruchomości.

Trzeba przy tym rozdzielić dwie kwestie. Zdolność do uzyskania kredytu hipotecznego nie zastępuje ewentualnego zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości i sytuację kupującego zezwolenie jest wymagane, finansowanie bankowe nie zwalnia z tego obowiązku.

Zakup mieszkania przez obywatela Ukrainy krok po kroku

Sam przebieg zakupu mieszkania przez obywatela Ukrainy jest w wielu punktach taki sam jak przy każdej innej transakcji. Dodatkowej uwagi wymaga przede wszystkim ustalenie, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży i czy do jego nabycia potrzebne jest zezwolenie.

1. Sprawdzenie nieruchomości przed podjęciem decyzji

Przed wpłatą zadatku lub podpisaniem umowy przedwstępnej należy sprawdzić stan prawny nieruchomości i księgę wieczystą. W przypadku mieszkania szczególnie ważne jest ustalenie, czy przedmiotem zakupu jest samodzielny lokal mieszkalny oraz jakie udziały i prawa będą nabywane razem z nim. Pozwala to odpowiednio wcześnie ustalić, czy transakcja może zostać przeprowadzona bez zezwolenia MSWiA.

2. Ustalenie sposobu finansowania

Jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, przed ustaleniem krótkiego terminu finalizacji warto zweryfikować możliwości finansowania. Przy zakupie za środki własne również trzeba odpowiednio wcześniej ustalić sposób zapłaty ceny i przygotować dokumenty, których może wymagać notariusz lub bank uczestniczący w rozliczeniu transakcji.

3. Umowa przedwstępna i zadatek

Jeżeli strony zawierają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, jej warunki powinny odpowiadać rzeczywistej sytuacji kupującego i sprzedającego. Trzeba określić między innymi cenę, termin zawarcia umowy sprzedaży, sposób finansowania oraz zasady dotyczące zadatku lub zaliczki. Jeżeli potrzebne jest zezwolenie na nabycie nieruchomości, powinno to zostać uwzględnione przy konstruowaniu umowy i ustalaniu terminu transakcji.

4. Zezwolenie MSWiA – jeżeli jest wymagane

Przy zakupie samodzielnego lokalu mieszkalnego zezwolenie najczęściej nie będzie potrzebne. Jeżeli jednak przedmiotem transakcji jest dom, działka albo inne prawo do nieruchomości wymagające zezwolenia i kupujący nie korzysta z ustawowego zwolnienia, przed zawarciem umowy przenoszącej własność trzeba przeprowadzić odpowiednią procedurę przed MSWiA.

5. Umowa sprzedaży u notariusza

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Notariusz sprawdza dokumenty niezbędne do zawarcia transakcji, a jeżeli nabycie wymaga zezwolenia – również odpowiednią decyzję. Gdy kupujący nie zna języka polskiego w stopniu pozwalającym mu w pełni zrozumieć treść i skutki dokonywanej czynności, przy akcie notarialnym może być konieczny udział tłumacza przysięgłego.

6. Zapłata ceny i wydanie nieruchomości

Ostatnim etapem jest rozliczenie ceny zgodnie z warunkami aktu notarialnego oraz wydanie mieszkania, domu lub działki kupującemu. Sposób i terminy zapłaty powinny być ustalone jeszcze przed wizytą u notariusza, szczególnie gdy część ceny pochodzi z kredytu albo pieniądze mają zostać przekazane dopiero po spełnieniu określonych warunków.

Na co uważać przy zakupie nieruchomości przez obywatela Ukrainy?

Najwięcej problemów pojawia się wtedy, gdy strony zakładają, że skoro przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie, zezwolenie na pewno nie będzie potrzebne. Trzeba sprawdzić cały przedmiot transakcji, a nie tylko lokal widoczny w ogłoszeniu.

Mieszkanie z udziałem w gruncie – kiedy pojawia się problem?

To jedno z najczęstszych źródeł nieporozumień. Z własnością mieszkania zazwyczaj związany jest udział w nieruchomości wspólnej, obejmującej między innymi grunt pod budynkiem. Sam taki udział nie oznacza konieczności uzyskania zezwolenia, jeżeli jest związany z własnością samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Problem może powstać wtedy, gdy oprócz mieszkania kupujący ma nabyć udział w odrębnej nieruchomości gruntowej. W praktyce spotykam takie sytuacje między innymi przy drogach wewnętrznych lub dojazdowych, w których właściciele lokali posiadają osobne udziały. Taki udział nie jest tym samym co udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu i może wymagać zezwolenia.

Nie podpisuj umowy przed sprawdzeniem, czy potrzebne jest zezwolenie

Kolejnym błędem jest ustalenie ceny, zadatku i krótkiego terminu zawarcia umowy sprzedaży, a dopiero później sprawdzanie wymogów dotyczących cudzoziemca. Jeżeli okaże się, że nabycie wymaga zezwolenia, wcześniejsze ustalenia mogą nie odpowiadać rzeczywistemu przebiegowi transakcji.

Sprawdź dokumenty, a nie tylko treść ogłoszenia

Informacji potrzebnych do oceny obowiązku uzyskania zezwolenia często nie da się ustalić na podstawie samego ogłoszenia. Konieczna może być analiza księgi wieczystej, aktu nabycia nieruchomości, dokumentów dotyczących gruntu oraz praw związanych z dostępem do drogi publicznej. Dotyczy to zarówno kupującego, jak i sprzedającego, który powinien wiedzieć, jaki dokładnie przedmiot sprzedaży oferuje cudzoziemcowi.

Pomoc przy sprzedaży i zakupie nieruchomości przez obywatela Ukrainy

Od 23 lat pracuję jako agent nieruchomości w Warszawie i okolicach. Współpracuję zarówno z właścicielami sprzedającymi mieszkania, domy i działki, jak i z osobami, które chcą je kupić. Jeżeli jedną ze stron transakcji jest obywatel Ukrainy, szczególną uwagę zwracam na ustalenie przedmiotu sprzedaży i formalności, które trzeba spełnić przed zawarciem aktu notarialnego.

Przy sprzedaży nieruchomości w Warszawie sprawdzam między innymi dokumenty nieruchomości i pomagam ustalić, czy jej nabycie przez konkretnego kupującego może wymagać zezwolenia. Ma to znaczenie jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, ponieważ wpływa na sposób przygotowania transakcji, jej harmonogram oraz warunki uzgodnione między stronami.

Przy zakupie nieruchomości w Warszawie analizuję stan prawny nieruchomości, w tym prawa i udziały nabywane razem z lokalem, domem lub działką. Pomagam również skoordynować kolejne etapy transakcji – od uzgodnienia warunków ze sprzedającym, przez przygotowanie umowy przedwstępnej, po zawarcie umowy sprzedaży u notariusza.

Najczęściej zadawane pytania

Czy obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie w Polsce?

Tak. Obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie w Polsce. W przypadku nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego co do zasady nie jest wymagane zezwolenie MSWiA, z wyjątkiem sytuacji przewidzianych w ustawie, między innymi nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej.

Czy obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie z udziałem w gruncie?

Tak, jeżeli chodzi o udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością samodzielnego lokalu mieszkalnego. Inaczej należy ocenić sytuację, gdy razem z mieszkaniem kupowany jest udział w odrębnej nieruchomości gruntowej, na przykład w osobnej działce stanowiącej drogę dojazdową. Taki udział może wymagać zezwolenia.

Czy obywatel Ukrainy może kupić dom w Polsce?

Tak. Obywatel Ukrainy może kupić dom w Polsce, ale nabycie domu wraz z gruntem co do zasady wymaga zezwolenia MSWiA. Zezwolenie nie będzie potrzebne, jeżeli w konkretnej sytuacji kupujący korzysta z jednego z ustawowych zwolnień.

Czy obywatel Ukrainy może kupić dom z działką w Polsce?

Tak, ale zakup domu z działką oznacza również nabycie nieruchomości gruntowej. Dlatego co do zasady potrzebne jest zezwolenie MSWiA, chyba że kupujący spełnia warunki jednego z wyjątków przewidzianych w ustawie.

Czy obywatel Ukrainy może kupić działkę w Polsce?

Tak, jednak nabycie działki przez obywatela Ukrainy co do zasady wymaga zezwolenia MSWiA, jeżeli kupujący nie korzysta z ustawowego zwolnienia. Przy nieruchomościach rolnych trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy regulujące obrót gruntami rolnymi.

Czy obywatel Ukrainy może otrzymać kredyt hipoteczny w Polsce?

Tak. Obywatel Ukrainy może ubiegać się o kredyt hipoteczny w polskim banku. Warunki zależą od polityki konkretnego banku oraz sytuacji klienta, w tym między innymi jego statusu pobytowego, dochodów, źródła zatrudnienia lub działalności, wkładu własnego i rodzaju kupowanej nieruchomości.

Czy sprzedający może sprzedać mieszkanie obywatelowi Ukrainy bez zezwolenia?

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest samodzielny lokal mieszkalny i nie zachodzi jeden z ustawowych wyjątków od zwolnienia, nabywca co do zasady nie potrzebuje zezwolenia MSWiA. Przed podpisaniem umowy warto jednak sprawdzić cały przedmiot sprzedaży, w szczególności dodatkowe udziały w innych nieruchomościach.

Sprzedaż lub zakup nieruchomości z obywatelem Ukrainy – warto sprawdzić formalności wcześniej

Zakup mieszkania w Polsce przez obywatela Ukrainy w wielu przypadkach może zostać przeprowadzony bez zezwolenia MSWiA. Inaczej może wyglądać zakup domu, działki albo dodatkowego udziału w odrębnej nieruchomości gruntowej. Dlatego najważniejsze jest ustalenie przed podpisaniem umowy, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży i czy sytuacja konkretnego kupującego wymaga uzyskania zezwolenia.

Jeżeli sprzedajesz mieszkanie, dom lub działkę obywatelowi Ukrainy, mogę pomóc Ci sprawdzić dokumenty nieruchomości, przygotować sprzedaż i skoordynować kolejne etapy transakcji. Pomagam również obywatelom Ukrainy, którzy szukają nieruchomości w Warszawie i okolicach i chcą przed zakupem zweryfikować jej stan prawny oraz wymagane formalności.