Prawo pierwokupu nieruchomości. Kto ma pierwszeństwo i jak działa?

Prawo pierwokupu nieruchomości – co oznacza dla sprzedającego?

Prawo pierwokupu nieruchomości może mieć bezpośredni wpływ na sposób przeprowadzenia sprzedaży mieszkania, domu lub działki. Jeżeli takie prawo przysługuje określonej osobie albo podmiotowi, właściciel nie może przeprowadzić sprzedaży tak, jak w zwykłej transakcji i pominąć uprawnionego do pierwokupu.

Dlatego jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży warto ustalić, czy nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu, komu ono przysługuje i z czego wynika. Pozwala to odpowiednio przygotować transakcję i wyjaśnić kupującemu, dlaczego w określonych przypadkach sprzedaż będzie przebiegała w dwóch etapach.

Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy albo z czynności prawnej. Zasady jego wykonania zależą również od przepisów szczególnych dotyczących konkretnego rodzaju nieruchomości. W tym poradniku wyjaśnię, co oznacza prawo pierwokupu, komu może przysługiwać i jak wpływa na sprzedaż nieruchomości.

Co to jest prawo pierwokupu nieruchomości?

Prawo pierwokupu daje uprawnionemu pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli jej właściciel zdecyduje się sprzedać ją osobie trzeciej. Nie oznacza więc, że uprawniony może w dowolnym momencie zażądać od właściciela sprzedaży nieruchomości. Mechanizm uruchamia się w związku z decyzją właściciela o sprzedaży.

Jeżeli prawo pierwokupu ma zastosowanie, nieruchomość może zostać sprzedana osobie trzeciej pod warunkiem, że uprawniony nie wykona swojego prawa. Gdy z niego skorzysta, dochodzi do sprzedaży pomiędzy właścicielem a uprawnionym na warunkach wynikających z umowy zawartej wcześniej z osobą trzecią, z uwzględnieniem zasad przewidzianych w przepisach.

Prawo pierwokupu jest niezbywalne. Oznacza to, że uprawniony nie może po prostu przenieść swojego prawa na inną osobę. Co do zasady jest ono również niepodzielne.

Komu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości?

Prawo pierwokupu może przysługiwać osobie fizycznej, osobie prawnej albo określonemu podmiotowi publicznemu. Najważniejsze jest ustalenie, z czego wynika prawo pierwokupu konkretnej nieruchomości – z umowy lub innej czynności prawnej czy bezpośrednio z przepisów ustawy.

Dla właściciela przygotowującego nieruchomość do sprzedaży ma to praktyczne znaczenie. Inne przepisy mogą mieć zastosowanie do prawa ustanowionego pomiędzy stronami, a inne wtedy, gdy uprawnienie przysługuje z mocy ustawy na przykład gminie, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa albo innemu podmiotowi wskazanemu w przepisach szczególnych.

Umowne i ustawowe prawo pierwokupu – czym się różnią?

Podstawowy podział obejmuje umowne prawo pierwokupu, wynikające z czynności prawnej, oraz ustawowe prawo pierwokupu, które powstaje na podstawie konkretnego przepisu prawa. W obu przypadkach właściciel powinien ustalić istnienie i zakres tego prawa przed zawarciem umowy sprzedaży z kupującym.

Umowne prawo pierwokupu

Umowne prawo pierwokupu może zostać zastrzeżone przez strony na rzecz określonej osoby. W praktyce takie postanowienie może pojawić się między innymi w umowie najmu, dzierżawy albo w innej umowie dotyczącej nieruchomości. Jeżeli właściciel później zdecyduje się nieruchomość sprzedać, powinien uwzględnić wcześniej ustanowione prawo pierwokupu.

Przed sprzedażą trzeba więc sprawdzić nie tylko samą treść księgi wieczystej, ale również dokumenty i umowy dotyczące nieruchomości. Brak wpisu prawa pierwokupu w księdze wieczystej nie powinien być automatycznie traktowany jako dowód, że takie uprawnienie nie zostało wcześniej ustanowione.

Ustawowe prawo pierwokupu

Ustawowe prawo pierwokupu nie wymaga wcześniejszego uzgodnienia pomiędzy właścicielem nieruchomości a uprawnionym. Wynika bezpośrednio z przepisów prawa po spełnieniu określonych w nich warunków.

Dlatego nie istnieje jedna prosta lista, według której każdą nieruchomość można zakwalifikować jako objętą albo nieobjętą ustawowym prawem pierwokupu. Znaczenie mogą mieć między innymi rodzaj i położenie nieruchomości, sposób jej nabycia, przeznaczenie gruntu, istniejące stosunki prawne oraz przepisy szczególne dotyczące konkretnej sytuacji.

Kiedy nieruchomość może być objęta ustawowym prawem pierwokupu?

Ustawowe prawo pierwokupu występuje w różnych przepisach dotyczących obrotu nieruchomościami. Uprawnionym może być między innymi gmina, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, dzierżawca nieruchomości rolnej, Skarb Państwa albo inny podmiot wskazany w konkretnej ustawie. Sam rodzaj nieruchomości nie zawsze wystarcza więc do stwierdzenia, czy prawo pierwokupu rzeczywiście występuje.

Prawo pierwokupu gminy

Gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w przypadkach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Może ono dotyczyć między innymi niektórych niezabudowanych nieruchomości gruntowych wcześniej nabytych od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, a także nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji – jeżeli spełnione są warunki przewidziane w ustawie.

Dlatego przed sprzedażą nie wystarczy stwierdzić, że nieruchomość znajduje się na terenie danej gminy. Trzeba ustalić, czy konkretny przypadek mieści się w ustawowych przesłankach prawa pierwokupu i czy nie zachodzi jeden z przewidzianych prawem wyjątków.

Nieruchomość rolna – prawo pierwokupu dzierżawcy i KOWR

Szczególne zasady dotyczą obrotu nieruchomościami rolnymi. W określonych ustawą przypadkach pierwszeństwo może przysługiwać dzierżawcy nieruchomości rolnej, a jeżeli dzierżawca nie wykonuje prawa pierwokupu albo takie prawo mu nie przysługuje – prawo pierwokupu może przysługiwać Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa.

W przypadku KOWR znaczenie mają między innymi powierzchnia nieruchomości i użytków rolnych, przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, osoba kupującego oraz wyjątki przewidziane w ustawie. Dlatego samo oznaczenie działki jako rolnej nie przesądza jeszcze, że KOWR będzie miał prawo pierwokupu.

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej warto również odróżnić prawo pierwokupu KOWR od prawa nabycia nieruchomości przez KOWR. Pierwokup dotyczy sprzedaży, natomiast prawo nabycia może znaleźć zastosowanie w określonych ustawą przypadkach, gdy własność przechodzi na inną osobę w wyniku innej czynności lub zdarzenia prawnego.

Grunty leśne i inne przypadki ustawowego pierwokupu

Prawo pierwokupu może wynikać również z innych ustaw szczególnych, między innymi dotyczących określonych gruntów leśnych. Z tego powodu przy sprzedaży działki nie opieram oceny wyłącznie na jej potocznej nazwie, powierzchni czy sposobie faktycznego użytkowania. Znaczenie mają dokumenty nieruchomości, dane ewidencyjne, jej przeznaczenie oraz przepisy mające zastosowanie do konkretnego gruntu.

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości objętej prawem pierwokupu?

Jeżeli sprzedawana nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu, transakcja z wybranym kupującym przebiega inaczej niż zwykła sprzedaż. Właściciel może uzgodnić z kupującym cenę i pozostałe warunki, ale nieruchomość może zostać mu sprzedana tylko pod warunkiem, że osoba lub podmiot uprawniony nie wykona prawa pierwokupu.

1. Warunkowa umowa sprzedaży

Sprzedający zawiera z kupującym umowę sprzedaży pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu przez uprawnionego. W przypadku nieruchomości umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego. Określa między innymi strony transakcji, nieruchomość, cenę oraz pozostałe uzgodnione warunki sprzedaży.

2. Zawiadomienie osoby lub podmiotu uprawnionego

Uprawniony do pierwokupu powinien zostać zawiadomiony o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Musi więc poznać warunki, na jakich właściciel zamierza sprzedać nieruchomość, aby móc zdecydować, czy wykonuje swoje prawo.

3. Termin na wykonanie prawa pierwokupu

Zgodnie z ogólną zasadą Kodeksu cywilnego prawo pierwokupu nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że został zastrzeżony inny termin. Przy prawie pierwokupu wynikającym z przepisów szczególnych trzeba dodatkowo sprawdzić regulację dotyczącą konkretnego przypadku.

4. Co się dzieje, gdy uprawniony korzysta z prawa pierwokupu?

Jeżeli uprawniony skutecznie wykona prawo pierwokupu, dochodzi do sprzedaży pomiędzy nim a właścicielem. Co do zasady umowa ma taką samą treść jak umowa zawarta wcześniej z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Oznacza to przede wszystkim, że właściciel nie może zaoferować wybranemu kupującemu określonych warunków, a następnie oczekiwać od uprawnionego innej ceny tylko dlatego, że zdecydował się on wykonać prawo pierwokupu.

5. Co się dzieje, gdy uprawniony nie korzysta z prawa pierwokupu?

Jeżeli uprawniony nie wykona prawa pierwokupu w przewidzianym terminie, można doprowadzić do zakończenia transakcji z pierwotnym kupującym. Przy sprzedaży nieruchomości oznacza to w praktyce konieczność wykonania kolejnych czynności notarialnych prowadzących do przeniesienia własności na kupującego.

Co grozi za pominięcie prawa pierwokupu?

Sprzedaż nieruchomości bez uwzględnienia istniejącego prawa pierwokupu może mieć poważne konsekwencje. Ich zakres zależy jednak od tego, z czego wynika prawo pierwokupu i komu ono przysługuje. Dlatego nie można przyjąć jednej zasady, zgodnie z którą każda sprzedaż dokonana z pominięciem uprawnionego jest automatycznie nieważna.

Odpowiedzialność za szkodę

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeżeli właściciel sprzeda rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo, nie zawiadomi uprawnionego o sprzedaży albo przekaże mu niezgodne z rzeczywistością istotne postanowienia umowy, może odpowiadać za wynikłą z tego szkodę.

Ma to szczególne znaczenie przy umownym prawie pierwokupu. Sam fakt naruszenia takiego prawa nie oznacza na podstawie ogólnej regulacji Kodeksu cywilnego, że każda dokonana sprzedaż nieruchomości będzie nieważna.

Kiedy sprzedaż bezwarunkowa jest nieważna?

Kodeks cywilny przewiduje dalej idący skutek w określonych przypadkach ustawowego prawa pierwokupu. Jeżeli prawo to przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

Przed podpisaniem umowy sprzedaży trzeba więc prawidłowo ustalić nie tylko samo istnienie prawa pierwokupu, ale również jego podstawę oraz podmiot uprawniony. Dopiero wtedy można określić, w jaki sposób powinna zostać przeprowadzona konkretna transakcja.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu?

Prawo pierwokupu najlepiej sprawdzić jeszcze przed znalezieniem kupującego i ustaleniem ostatecznych warunków sprzedaży. Jeżeli okaże się, że takie prawo istnieje, można od początku zaplanować właściwy przebieg transakcji i uprzedzić kupującego, że konieczne może być zawarcie warunkowej umowy sprzedaży.

Pierwszym krokiem jest analiza dokumentów dotyczących nieruchomości. W zależności od jej rodzaju i sytuacji prawnej znaczenie mogą mieć między innymi księga wieczysta nieruchomości, dokument stanowiący podstawę nabycia, umowy najmu lub dzierżawy, dane z ewidencji gruntów i budynków oraz informacje dotyczące przeznaczenia nieruchomości.

Czy prawo pierwokupu musi być wpisane do księgi wieczystej?

Sprawdzenie księgi wieczystej jest ważnym elementem przygotowania sprzedaży, ale nie należy ograniczać weryfikacji wyłącznie do jej treści. Prawo pierwokupu może wynikać bezpośrednio z ustawy albo z czynności prawnej, dlatego brak wpisu w księdze wieczystej nie zawsze oznacza, że nieruchomość można sprzedać bez uwzględnienia prawa pierwokupu.

Co jeszcze warto sprawdzić przed sprzedażą?

Przy działkach szczególnego znaczenia nabierają rodzaj i przeznaczenie gruntu oraz przepisy szczególne, które mogą mieć zastosowanie do danej nieruchomości. Przy nieruchomości rolnej trzeba ustalić, czy mogą mieć zastosowanie regulacje dotyczące dzierżawcy lub KOWR. W innych przypadkach konieczne może być sprawdzenie, czy prawo pierwokupu przysługuje gminie albo innemu podmiotowi na podstawie odrębnych przepisów.

Jeżeli sytuacja nie jest jednoznaczna, warto wyjaśnić ją przed zawarciem umowy z kupującym. Ustalenie prawa pierwokupu dopiero na etapie przygotowywania aktu notarialnego może oznaczać konieczność zmiany wcześniej przyjętego sposobu przeprowadzenia sprzedaży.

Czy prawo pierwokupu jest dziedziczne i czy można je przenieść na inną osobę?

Prawo pierwokupu jest niezbywalne. Oznacza to, że osoba uprawniona nie może sprzedać, darować ani w inny sposób przenieść samego prawa pierwokupu na wybraną przez siebie osobę. Co do zasady prawo pierwokupu jest również niepodzielne.

Inną kwestią jest dziedziczenie prawa pierwokupu. Nie można przyjąć ogólnej zasady, że każde prawo pierwokupu wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego. To, czy konkretne uprawnienie przejdzie na spadkobierców, zależy między innymi od jego podstawy prawnej, treści czynności, z której wynika, oraz tego, czy prawo było ściśle związane z osobą uprawnionego.

Jeżeli więc w dokumentach nieruchomości znajduje się prawo pierwokupu ustanowione wiele lat wcześniej na rzecz osoby, która już nie żyje, nie warto automatycznie zakładać, że uprawnienie przestało istnieć. Przed sprzedażą należy ustalić podstawę ustanowienia prawa i ocenić jego aktualny status.

Prawo pierwokupu przysługujące kilku osobom

Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje kilku osobom łącznie, powinny one wykonywać je wspólnie. Jeżeli jednak część uprawnionych nie wykonuje swojego prawa, pozostali mogą – zgodnie z zasadą określoną w Kodeksie cywilnym – wykonać je w całości.

Umowa najmu z prawem pierwokupu – czy najemca ma pierwszeństwo zakupu?

Sam fakt, że mieszkanie, dom lub inna nieruchomość jest wynajmowana, nie oznacza jeszcze, że najemca ma prawo pierwokupu. Takie uprawnienie może jednak zostać zastrzeżone na jego rzecz w umowie najmu albo wynikać z innej czynności prawnej.

Jeżeli właściciel wcześniej przyznał najemcy prawo pierwokupu, powinien uwzględnić je przy późniejszej sprzedaży nieruchomości. Dlatego przed rozpoczęciem sprzedaży wynajmowanego mieszkania lub domu warto sprawdzić treść umowy najmu oraz ewentualnych aneksów i dodatkowych porozumień zawartych z najemcą.

Prawo pierwokupu nie oznacza przy tym, że najemca może zmusić właściciela do sprzedaży nieruchomości. Jeżeli jednak właściciel zdecyduje się ją sprzedać osobie trzeciej, wcześniej ustanowione prawo pierwokupu może wpłynąć na sposób przeprowadzenia transakcji.

Dzierżawa a ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnej

Inaczej może wyglądać sytuacja przy dzierżawie nieruchomości rolnej. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje przypadki, w których dzierżawcy przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Nie wynika ono jednak z samego faktu korzystania z gruntu – muszą zostać spełnione warunki określone w ustawie.

Między innymi umowa dzierżawy powinna być zawarta w formie pisemnej i mieć datę pewną, a dzierżawa powinna być wykonywana przez wymagany okres. Znaczenie ma również to, czy nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Dlatego przed sprzedażą wydzierżawionego gruntu rolnego trzeba zweryfikować konkretną umowę i sytuację dzierżawcy.

Kupno nieruchomości objętej prawem pierwokupu – co powinien wiedzieć kupujący?

Prawo pierwokupu ma znaczenie również dla osoby, która chce kupić nieruchomość. Nawet po uzgodnieniu ceny i pozostałych warunków ze sprzedającym kupujący musi liczyć się z tym, że uprawniony może wykonać swoje prawo i ostatecznie to on nabędzie nieruchomość.

Dlatego informacja o prawie pierwokupu powinna być wyjaśniona możliwie wcześnie. Kupujący może wtedy właściwie zaplanować transakcję, sposób finansowania oraz terminy związane z zakupem, zamiast dowiedzieć się o dodatkowej procedurze dopiero przed podpisaniem aktu notarialnego.

Przy zakupie nieruchomości warto więc sprawdzić nie tylko jej stan prawny i dokumenty, ale również to, czy istnieje osoba lub podmiot, którego uprawnienie może wpłynąć na możliwość sfinalizowania sprzedaży z wybranym kupującym.

Prawo pierwokupu a cena sprzedaży nieruchomości

Prawo pierwokupu nie daje uprawnionemu możliwości jednostronnego ustalenia niższej ceny nieruchomości. Właściciel uzgadnia cenę i warunki sprzedaży z wybranym kupującym, a uprawniony podejmuje decyzję, czy wykona prawo pierwokupu na warunkach wynikających z zawartej umowy, z uwzględnieniem przepisów mających zastosowanie w danym przypadku.

Nie warto również sztucznie konstruować warunków sprzedaży po to, aby utrudnić wykonanie prawa pierwokupu. Kodeks cywilny przewiduje szczególne zasady dotyczące postanowień umowy, które miałyby na celu udaremnienie prawa pierwokupu, a także świadczeń dodatkowych, których uprawniony nie mógłby spełnić.

Planujesz sprzedaż nieruchomości objętej prawem pierwokupu?