Sprzedaż nieruchomości w Polsce z zagranicy – jak sprzedać bez przyjazdu?

Mieszkasz za granicą i chcesz sprzedać nieruchomość w Polsce?

Jeżeli mieszkasz za granicą, a jesteś właścicielem mieszkania, domu lub działki w Polsce, sprzedaż nieruchomości nie zawsze wymaga Twojego przyjazdu do kraju. W wielu przypadkach znaczną część procesu, a przy odpowiednim przygotowaniu również czynności związane z finalizacją transakcji, można zorganizować na odległość.

Prowadziłem już sprzedaż mieszkań w Warszawie dla właścicieli mieszkających między innymi w Kanadzie, Stanach Zjednoczonych, Australii oraz różnych krajach europejskich. Część z nich przyjeżdżała do Polski na wybrane etapy sprzedaży, inni nie musieli przyjeżdżać do Warszawy w ogóle. Sposób przeprowadzenia transakcji zależy od sytuacji właściciela, stanu prawnego nieruchomości oraz dokumentów, którymi dysponujemy.

Na miejscu mogę zająć się przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, ustaleniem ceny ofertowej, przygotowaniem i promocją oferty, prezentacjami, kontaktem z kupującymi, negocjacjami oraz koordynacją dokumentów i kolejnych etapów transakcji. Mogę również skontaktować się z notariuszem w Polsce i uzyskać informacje o dokumentach oraz pełnomocnictwie potrzebnych do konkretnej transakcji. Jeżeli dokumenty sporządzone za granicą będą wymagały tłumaczenia, mogę zorganizować je w Polsce u tłumacza przysięgłego. Dzięki temu właściciel nie musi przylatywać do Warszawy tylko po to, aby dopilnować bieżących spraw związanych ze sprzedażą.

Adam Lebiedziński – AL-home

Odziedziczyłeś nieruchomość w Polsce, ale mieszkasz za granicą?

Częstym powodem sprzedaży nieruchomości z zagranicy jest spadek. Możesz od wielu lat mieszkać poza Polską i nagle stać się właścicielem mieszkania, domu lub działki w Warszawie albo okolicach. Jeżeli nie planujesz korzystać z odziedziczonej nieruchomości, naturalną decyzją może być jej sprzedaż. Więcej o formalnościach związanych z taką transakcją wyjaśniam w poradniku sprzedaż mieszkania ze spadku.

Zanim nieruchomość trafi na rynek, trzeba jednak ustalić, czy sprawy spadkowe zostały już formalnie zakończone, kto jest właścicielem nieruchomości i czy spadek przypadł jednej osobie, czy kilku spadkobiercom. Warto również sprawdzić księgę wieczystą, zgromadzić dokumenty potrzebne do sprzedaży i ustalić, czy właściciel będzie uczestniczył w transakcji osobiście, czy będzie działał przez pełnomocnika.

Samo mieszkanie za granicą nie oznacza więc, że odziedziczoną nieruchomość trzeba pozostawić bez opieki do czasu kolejnej wizyty w Polsce. Najpierw ustalam jej sytuację prawną i zakres spraw, które wymagają działania właściciela, a następnie można przygotować sposób prowadzenia sprzedaży na miejscu w Warszawie.

Czy można sprzedać nieruchomość w Polsce bez przyjazdu?

Tak, w wielu sytuacjach sprzedaż mieszkania, domu lub działki w Polsce można przeprowadzić bez osobistego przyjazdu właściciela do kraju. Właściciel może ustanowić pełnomocnika, który w odpowiednim zakresie będzie działał w jego imieniu w Polsce. Pozwala to zorganizować transakcję również wtedy, gdy sprzedający mieszka tysiące kilometrów od swojej nieruchomości.

Zakres pełnomocnictwa powinien odpowiadać czynnościom, które pełnomocnik ma wykonać. Jeżeli ma on w imieniu właściciela zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, pełnomocnictwo musi spełniać wymagania dotyczące formy przewidzianej dla tej czynności. Dokument sporządzany za granicą może również wymagać dodatkowych formalności, aby można było posłużyć się nim przed notariuszem w Polsce.

Dlatego nie warto przygotowywać pełnomocnictwa według przypadkowego wzoru znalezionego w internecie. Mogę wcześniej skontaktować się z notariuszem w Polsce i uzyskać informację, jaka treść oraz forma dokumentu będą potrzebne w konkretnej transakcji. Właściciel otrzymuje wtedy informację, jaki dokument powinien przygotować za granicą i jakie wymagania musi on spełnić, aby można było wykorzystać go przy sprzedaży nieruchomości w Polsce.

Jak działa pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości z zagranicy?

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości pozwala wskazanej osobie wykonywać w Polsce określone czynności w imieniu właściciela nieruchomości. Jego zakres można dostosować do konkretnej sytuacji. Pełnomocnik może być upoważniony między innymi do uzyskiwania potrzebnych dokumentów, składania oświadczeń, reprezentowania właściciela przed określonymi instytucjami, a jeżeli pełnomocnictwo obejmuje takie umocowanie – również do zawarcia umowy sprzedaży.

Pełnomocnikiem nie musi być pośrednik nieruchomości. Może nim zostać również członek rodziny lub inna zaufana osoba w Polsce. W praktyce najważniejsze jest precyzyjne ustalenie, jakie czynności ma wykonywać pełnomocnik i jakie uprawnienia są rzeczywiście potrzebne do przeprowadzenia konkretnej sprzedaży.

Szczególnego znaczenia nabiera pełnomocnictwo do podpisania aktu notarialnego sprzedaży. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do jej dokonania powinno być udzielone w tej samej formie. Ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, odpowiednio przygotowane musi być również pełnomocnictwo obejmujące zawarcie takiej umowy.

Jeżeli pełnomocnictwo powstaje poza Polską, mogą pojawić się dodatkowe wymagania związane z możliwością wykorzystania zagranicznego dokumentu przy transakcji w Polsce. Zależą one między innymi od państwa, w którym dokument został sporządzony. Wyjaśniam je szerzej w dalszej części artykułu.

Co mogę zrobić na miejscu w Warszawie, gdy właściciel mieszka za granicą?

Odległość najbardziej komplikuje te elementy sprzedaży, które wymagają obecności przy nieruchomości. Jeżeli właściciel mieszka za granicą, mogę przejąć prowadzenie procesu na miejscu w Warszawie: obejrzeć nieruchomość, przeanalizować jej sytuację i lokalny rynek, ustalić z właścicielem strategię sprzedaży oraz przygotować ofertę.

Zajmuję się przygotowaniem materiałów do ogłoszenia, kontaktem z zainteresowanymi, organizacją i prowadzeniem prezentacji oraz negocjacjami z potencjalnymi kupującymi. Właściciel może na bieżąco podejmować najważniejsze decyzje, mimo że przebywa poza Polską. Ustalenie ceny, przyjęcie konkretnej oferty czy warunków sprzedaży pozostaje po jego stronie.

Koordynuję również przygotowanie transakcji od strony organizacyjnej: sprawdzam, jakie dokumenty będą potrzebne, pomagam w ich skompletowaniu, pozostaję w kontakcie z kupującym, notariuszem i – jeżeli wymaga tego transakcja – innymi osobami uczestniczącymi w procesie. Po sprzedaży mogę także uczestniczyć w przekazaniu nieruchomości kupującemu, sporządzeniu protokołu i przekazaniu kluczy.

Nie oznacza to, że każdą czynność mogę wykonać za właściciela. Część decyzji i oświadczeń należy do sprzedającego, a czynności wykonywane w jego imieniu wymagają odpowiedniego umocowania. Dlatego już na początku ustalam, co mogę prowadzić w ramach pośrednictwa, do czego będzie potrzebne pełnomocnictwo i które sprawy właściciel powinien załatwić osobiście.

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości z zagranicy krok po kroku?

Dokładny przebieg zależy od nieruchomości i sytuacji właściciela, ale większość sprzedaży prowadzonych na odległość można uporządkować w kilka etapów:

Pełnomocnictwo z zagranicy – apostille, legalizacja i tłumaczenie

Jeżeli pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości jest sporządzane za granicą, trzeba zadbać nie tylko o jego treść i odpowiednią formę, ale również o możliwość posłużenia się tym dokumentem w Polsce. W zależności od państwa, w którym dokument został sporządzony, oraz obowiązujących umów międzynarodowych może być potrzebna klauzula apostille albo legalizacja dokumentu.

Apostille potwierdza urzędowy charakter dokumentu i jest stosowana pomiędzy państwami, w których obowiązuje Konwencja haska znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych. Jeżeli dokument pochodzi z państwa, dla którego nie można zastosować tej procedury, sposób jego uwierzytelnienia może być inny i może wymagać legalizacji.

Dokument sporządzony w języku obcym może również wymagać tłumaczenia na język polski. To, jakie tłumaczenie będzie potrzebne i na jakim etapie należy je wykonać, najlepiej ustalić wcześniej z notariuszem przygotowującym sprzedaż.

Właściciel mieszkający za granicą nie musi sam organizować tych spraw w Polsce. Mogę skontaktować się z notariuszem w Warszawie, przedstawić sytuację i uzyskać informację, jaka treść oraz forma pełnomocnictwa będą potrzebne do planowanej transakcji. Dopiero na tej podstawie właściciel może przygotować i podpisać odpowiedni dokument za granicą, zgodnie z wymaganiami dotyczącymi kraju, w którym przebywa.

Jeżeli dokumenty sporządzone za granicą wymagają tłumaczenia na język polski, mogę również zorganizować ich przekazanie do tłumacza przysięgłego w Polsce i skoordynować przygotowanie tłumaczeń potrzebnych notariuszowi. Dzięki temu właściciel otrzymuje informację, co powinien zrobić za granicą, a przygotowaniem transakcji po stronie polskiej mogę zająć się na miejscu.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości z zagranicy – co ze spadkiem i podatkiem?

Jeżeli nieruchomość została odziedziczona, przed rozpoczęciem sprzedaży trzeba sprawdzić nie tylko dokumenty potwierdzające nabycie spadku, ale również kwestie podatkowe. Sam fakt, że spadkobierca mieszka za granicą, nie zmienia tego, że sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce wymaga wcześniejszego uporządkowania jej sytuacji prawnej i ustalenia skutków podatkowych konkretnej transakcji.

Ważna jest zasada dotycząca pięcioletniego okresu przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. W przypadku nieruchomości nabytej w drodze spadku 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie od dnia, w którym odziedziczył ją obecny właściciel. Może się więc okazać, że odziedziczone mieszkanie można sprzedać niedługo po zakończeniu spraw spadkowych bez podatku PIT z tytułu sprzedaży.

Jeżeli pięcioletni okres jeszcze nie upłynął, sprzedaż może wymagać rozliczenia w zeznaniu PIT-39. Podatek wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny sprzedaży. Przepisy przewidują również możliwość zwolnienia dochodu w związku z przeznaczeniem przychodu na własne cele mieszkaniowe, jeżeli zostaną spełnione ustawowe warunki.

Osobną kwestią jest podatek od spadków i darowizn. W przypadku dziedziczenia po najbliższej rodzinie możliwe jest całkowite zwolnienie z tego podatku, ale w określonych sytuacjach wymaga ono terminowego zgłoszenia nabycia spadku. Dlatego przed wystawieniem odziedziczonej nieruchomości na sprzedaż warto sprawdzić, czy wszystkie sprawy spadkowe i podatkowe zostały prawidłowo zakończone.

Każda sytuacja może jednak wyglądać inaczej, szczególnie gdy spadkobierca mieszka i rozlicza podatki poza Polską. W razie wątpliwości dotyczących podatków warto skonsultować konkretny przypadek z doradcą podatkowym lub właściwym urzędem skarbowym. W ramach prowadzenia sprzedaży mogę natomiast pomóc uporządkować dokumenty potrzebne do transakcji i skoordynować działania po stronie polskiej.

Czy pieniądze ze sprzedaży mogą trafić na konto właściciela za granicą?

Właściciel mieszkający za granicą nie musi zakładać w Polsce rachunku bankowego wyłącznie po to, aby sprzedać nieruchomość. Sposób zapłaty ceny i rachunek, na który mają zostać przekazane pieniądze, ustala się przed zawarciem umowy sprzedaży. Jeżeli środki mają trafić bezpośrednio na rachunek zagraniczny sprzedającego, warto odpowiednio wcześniej przekazać dane tego rachunku notariuszowi i kupującemu.

Przy przelewie na rachunek zagraniczny znaczenie mogą mieć między innymi waluta rachunku, dane potrzebne do wykonania przelewu międzynarodowego, czas jego realizacji oraz koszty i sposób przeliczenia waluty. Warto również wcześniej sprawdzić w swoim banku, czy przy wpływie większej kwoty ze sprzedaży nieruchomości będzie wymagał dodatkowych dokumentów potwierdzających źródło środków.

Także ten element mogę pomóc skoordynować po stronie transakcji w Polsce. Przed podpisaniem aktu notarialnego ustalamy sposób zapłaty, przekazujemy potrzebne dane notariuszowi i dbamy o to, aby zasady rozliczenia ceny zostały jednoznacznie określone w umowie sprzedaży.

Sprzedaż z zagranicy nie oznacza sprzedaży nieruchomości poniżej wartości

Mieszkanie za granicą nie oznacza, że właściciel musi sprzedać nieruchomość pierwszej zainteresowanej osobie albo korzystać z oferty natychmiastowego odkupu. Jeżeli nie ma potrzeby zamknięcia transakcji w bardzo krótkim terminie, mieszkanie, dom lub działkę można przygotować i wystawić na rynek tak samo jak nieruchomość właściciela mieszkającego w Polsce.

Kluczowe jest ustalenie realnej wartości nieruchomości przed sprzedażą i właściwej ceny ofertowej. Właściciel przebywający za granicą może nie znać aktualnej sytuacji na lokalnym rynku, szczególnie jeżeli od wielu lat nie mieszka w Warszawie. Dlatego przed rozpoczęciem sprzedaży analizuję nieruchomość, jej lokalizację, konkurencyjne oferty oraz sytuację rynkową i na tej podstawie wspólnie ustalamy strategię sprzedaży.

Prowadzenie sprzedaży na miejscu pozwala również normalnie prezentować nieruchomość zainteresowanym, zbierać informacje z rynku i negocjować warunki z kupującymi. Właściciel nie musi być obecny podczas prezentacji, ale nadal zachowuje kontrolę nad najważniejszymi decyzjami. To on decyduje, czy zaakceptować konkretną ofertę i za jaką cenę sprzedać nieruchomość.

Jeżeli priorytetem właściciela jest przede wszystkim bardzo krótki czas sprzedaży, sposób działania może być inny. Jeżeli natomiast celem jest sprzedaż na normalnych warunkach rynkowych, sam pobyt za granicą nie powinien być powodem do pochopnego obniżania ceny.

Masz nieruchomość w Warszawie, ale mieszkasz za granicą?