Umowa pośrednictwa nieruchomości – co warto wiedzieć przed podpisaniem?

Umowa pośrednictwa nieruchomości – co właściwie podpisujesz?

Umowa pośrednictwa określa zasady współpracy pomiędzy klientem a pośrednikiem nieruchomości. To w niej ustalamy, czego dotyczy zlecenie, jakie czynności wykonam w ramach współpracy, jakie są prawa i obowiązki obu stron oraz na jakich zasadach przysługuje mi wynagrodzenie.

Samo skorzystanie z usług pośrednika jest dobrowolne. Jeżeli jednak decydujesz się na współpracę, jej podstawą jest umowa pośrednictwa zawarta w formie wymaganej przez prawo. Nie traktuję jej jako formalności – to dokument, który powinien jasno określać, do czego zobowiązuję się jako pośrednik i czego w zamian mogę oczekiwać od Ciebie jako klienta.

Umowę warto przeczytać przed podpisaniem, a wszystkie niezrozumiałe zapisy wyjaśnić. Szczególnej uwagi wymagają zakres moich czynności, wysokość i zasady zapłaty wynagrodzenia, czas trwania współpracy, możliwość jej zakończenia oraz postanowienia związane z wybranym modelem umowy.

Czy można współpracować z pośrednikiem nieruchomości bez umowy?

Możesz samodzielnie sprzedać lub kupić nieruchomość i nie masz obowiązku korzystania z usług pośrednika. Jeżeli jednak decydujesz się na współpracę z pośrednikiem nieruchomości, jej podstawą musi być prawidłowo zawarta umowa pośrednictwa.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że same ustne ustalenia nie zastępują ważnie zawartej umowy pośrednictwa.

Dla mnie umowa nie jest tylko dokumentem potrzebnym do spełnienia wymogu prawnego. Przed rozpoczęciem współpracy chcę, żeby klient wiedział, czego może ode mnie oczekiwać, jakie działania podejmę, jakie są zasady wynagrodzenia i jakie zobowiązania przyjmują obie strony. To pozwala uniknąć sytuacji, w której po rozpoczęciu sprzedaży lub poszukiwania nieruchomości każda ze stron inaczej rozumie wcześniejsze ustalenia.

Co powinna zawierać umowa pośrednictwa nieruchomości?

Nie każda umowa pośrednictwa wygląda tak samo. Jej treść zależy między innymi od tego, czy dotyczy sprzedaży, zakupu czy wynajmu nieruchomości oraz jaki model współpracy wybieramy. Są jednak kwestie, które przed podpisaniem umowy powinny być dla Ciebie jasne.

W umowie zwróć szczególną uwagę na:

• strony umowy – kto zleca usługę i z kim zawierasz umowę,
• przedmiot i cel współpracy – jakiej nieruchomości lub poszukiwania dotyczy zlecenie i jaki jest jego zakres,
• zakres czynności – jakie działania zobowiązuję się wykonać w ramach usługi,
• wynagrodzenie – jego wysokość lub sposób ustalenia oraz zasady, na jakich staje się należne,
• czas trwania umowy – czy zawieramy ją na czas określony czy nieokreślony i na jakich zasadach może zostać zakończona,
• prawa i obowiązki obu stron – czego możesz oczekiwać ode mnie i do czego zobowiązujesz się jako klient,
• rodzaj współpracy – w szczególności czy jest to umowa na wyłączność, czy umowa otwarta.

Przed podpisaniem omawiam z klientem zasady współpracy i wyjaśniam zapisy, które mogą budzić wątpliwości. Uważam, że umowa nie powinna wymagać od klienta domyślania się, co oznacza dany punkt ani kiedy powstaje określony obowiązek.

Zakres czynności pośrednika – sprawdź, za co płacisz

Zakres czynności pośrednictwa nieruchomości określa umowa. To ważne, ponieważ samo podpisanie „umowy z biurem nieruchomości” nie mówi jeszcze, jakie konkretnie działania zostaną wykonane w ramach usługi. Przed podpisaniem warto więc sprawdzić nie tylko wysokość wynagrodzenia, ale również to, co w zamian zostało objęte umową.

W przypadku sprzedaży nieruchomości ustalam z klientem zakres mojej pracy odpowiednio do konkretnego zlecenia. Może on obejmować między innymi analizę nieruchomości i dokumentów, przygotowanie oferty, działania marketingowe, kontakt z zainteresowanymi, prezentacje, negocjacje oraz przygotowanie i koordynację kolejnych etapów prowadzących do zawarcia transakcji.

Zakres współpracy przy zakupie lub wynajmie będzie wyglądał inaczej. Dlatego nie zakładam, że każde zlecenie pośrednictwa oznacza dokładnie ten sam zestaw czynności. To, co mam wykonać, powinno wynikać z zawartej umowy i odpowiadać rzeczywistemu celowi współpracy.

Wynagrodzenie pośrednika – kiedy i za co płacisz?

Wynagrodzenie pośrednika (prowizja) jest jednym z najważniejszych elementów, które ustalam z klientem przed rozpoczęciem współpracy. Umowa powinna jasno określać jego wysokość lub sposób obliczenia, a także wskazywać, kiedy powstaje obowiązek zapłaty.

Sama wysokość prowizji nie mówi jednak wszystkiego o warunkach współpracy. Dlatego zawsze warto zestawić ją z zakresem czynności, które obejmuje umowa. Inaczej trudno porównać oferty dwóch pośredników wyłącznie na podstawie procentowej stawki wynagrodzenia.

Przed podpisaniem umowy zwróć również uwagę na to, czy przewiduje ona sytuacje, w których wynagrodzenie może być należne po jej rozwiązaniu lub wygaśnięciu – na przykład wtedy, gdy późniejsza transakcja zostanie zawarta z osobą pozyskaną w wyniku działań pośrednika. Jeżeli takie postanowienia znajdują się w umowie, powinny być dla Ciebie zrozumiałe jeszcze przed rozpoczęciem współpracy.

Na jak długo zawierana jest umowa pośrednictwa i jak ją zakończyć?

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić nie tylko datę jej rozpoczęcia, ale również czas trwania oraz zasady zakończenia współpracy. Umowa może być zawarta na czas określony albo nieokreślony, a sposób jej zakończenia powinien wynikać z jej treści i obowiązujących przepisów.

W swoich umowach staram się opisywać te zasady wprost. Klient powinien przed podpisaniem wiedzieć, na jaki okres podejmujemy współpracę, czy i na jakich warunkach może ją wypowiedzieć oraz jakie skutki może mieć zakończenie umowy w trakcie prowadzonych przeze mnie działań.

Warto zwrócić uwagę również na postanowienia, które mają obowiązywać po zakończeniu umowy. Może to dotyczyć na przykład sytuacji, gdy do transakcji dochodzi już po zakończeniu współpracy, ale z osobą pozyskaną wcześniej w wyniku działań pośrednika. Takie zasady powinny być jasno określone i zrozumiałe przed podpisaniem dokumentu.

Umowa na wyłączność czy umowa otwarta – czym się różnią?

Jedną z najważniejszych decyzji przy zawieraniu umowy pośrednictwa jest wybór modelu współpracy. W praktyce przy sprzedaży nieruchomości spotkasz przede wszystkim umowy na wyłączność oraz umowy otwarte. Obie służą temu samemu celowi – sprzedaży nieruchomości przy udziale pośrednika – ale inaczej określają zasady współpracy właściciela z pośrednikiem.

Nie sprowadzałbym wyboru wyłącznie do pytania: „czy chcę mieć jednego, czy kilku agentów?”. Ważniejsze jest to, kto odpowiada za prowadzenie sprzedaży, jak będzie wyglądała promocja oferty, komunikacja z zainteresowanymi, współpraca z innymi pośrednikami oraz jakie zobowiązania przyjmują obie strony.

W swojej pracy przy sprzedaży nieruchomości preferuję współpracę na wyłączność. Nie dlatego, że sama nazwa umowy gwarantuje lepszy rezultat, lecz dlatego, że taki model pozwala mi przyjąć odpowiedzialność za prowadzenie całego procesu i zaplanować działania jako jedną spójną strategię sprzedaży. Zanim jednak wybierzesz konkretny model, warto zrozumieć konsekwencje obu rozwiązań.

Umowa pośrednictwa to nie zawsze jeden dokument

Podpisując umowę pośrednictwa, możesz otrzymać również dodatkowe dokumenty, informacje i oświadczenia. Nie są one „dodatkiem dla samej formalności”. Część z nich wynika z obowiązków, które przepisy nakładają na pośrednika lub przedsiębiorcę w określonych sytuacjach.

W praktyce wraz z umową przekazuję klientowi dokumenty odpowiednie do konkretnej współpracy i sposobu zawarcia umowy. Mogą one dotyczyć między innymi praw konsumenta przy umowie zawieranej poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość, ochrony danych osobowych (RODO) oraz obowiązków związanych z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (AML).

Do umowy pośrednictwa dołączana jest również kopia aktualnego dokumentu potwierdzającego ubezpieczenie OC pośrednika nieruchomości. Ubezpieczenie OC jest obowiązkowe, a przepisy wymagają, aby kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego na dzień zawarcia umowy stanowiła załącznik do umowy pośrednictwa.

Najczęstsze pytania o umowę pośrednictwa nieruchomości

Czy umowa pośrednictwa nieruchomości musi być zawarta na piśmie?

Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. Jeżeli decydujesz się na współpracę z pośrednikiem, same ustne ustalenia nie zastępują prawidłowo zawartej umowy.

Czy muszę podpisać umowę na wyłączność?

Nie. Umowa pośrednictwa nie musi być umową na wyłączność. Możesz spotkać się również z umową otwartą. Przed podpisaniem warto sprawdzić, jakie zasady współpracy wynikają z konkretnego dokumentu i jakie zobowiązania przyjmują obie strony.

Czy można negocjować zapisy umowy pośrednictwa?

Warunki współpracy warto omówić przed podpisaniem umowy. Jeżeli nie rozumiesz konkretnego zapisu albo chcesz zaproponować jego zmianę, porozmawiaj o tym z pośrednikiem przed zawarciem umowy. W swojej pracy wolę wyjaśnić wątpliwości na początku niż wracać do nich już w trakcie prowadzenia transakcji.

Czy umowę pośrednictwa można wypowiedzieć?

Możliwość i zasady zakończenia współpracy zależą od treści umowy, rodzaju zawartej umowy oraz obowiązujących przepisów. Dlatego przed podpisaniem sprawdź czas jej trwania, zasady wypowiedzenia oraz ewentualne postanowienia, które mogą mieć znaczenie również po zakończeniu współpracy.

Czy pośrednik nieruchomości musi mieć ubezpieczenie OC?

Tak. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej. Kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego na dzień zawarcia umowy powinna stanowić załącznik do umowy pośrednictwa.