Pośrednictwo nieruchomości – zasady, umowa i obowiązki pośrednika

Czym jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami?

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością uregulowaną w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej przepisami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów dotyczących nieruchomości lub praw do nich.

Może chodzić między innymi o nabycie lub zbycie praw do nieruchomości, nabycie lub zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najem albo dzierżawę nieruchomości lub jej części. Przepisy obejmują również inne umowy, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

W praktyce zakres pracy pośrednika może być bardzo różny. Nie określa go jednak jedna ustawowa lista czynności wykonywana przy każdej transakcji. To, jakie działania ma wykonać pośrednik dla konkretnego klienta, określa zawarta z nim umowa pośrednictwa.

Umowa pośrednictwa określa zakres czynności pośrednika

Przepisy nie narzucają jednego, identycznego zakresu usług pośrednika przy każdej transakcji. To strony ustalają, jakie czynności mają być wykonywane w ramach konkretnej współpracy, a ich zakres określa umowa pośrednictwa.

Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. To w niej strony określają zakres czynności pośrednictwa oraz pozostałe zasady współpracy.

Szczegółowo wyjaśniam, czym jest umowa pośrednictwa, co powinna regulować oraz na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem, na osobnej stronie poświęconej temu zagadnieniu.

Jakie uprawnienia ma pośrednik przy sprawdzaniu nieruchomości?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje pośrednikowi wykonującemu czynności w związku z zawartą umową pośrednictwa prawo wglądu do określonych rejestrów i dokumentów dotyczących nieruchomości. Ma to praktyczne znaczenie między innymi przy ustalaniu jej stanu prawnego, danych ewidencyjnych czy sytuacji planistycznej.

Pośrednik ma prawo wglądu między innymi do ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, planów ogólnych gmin, rejestrów cen nieruchomości oraz – w określonym ustawowo zakresie – ewidencji ludności. Przepisy obejmują również dostęp do świadectw charakterystyki energetycznej.

Uprawnienie nie ogranicza się wyłącznie do przeglądania informacji. W zakresie przewidzianym ustawą pośrednik może również pobierać niezbędne odpisy, wypisy i zaświadczenia. Pozwala to pozyskiwać dokumenty potrzebne do przygotowania i przeprowadzenia konkretnej transakcji.

Obowiązkowe OC pośrednika nieruchomości

Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Jeżeli czynności wykonują pod jego nadzorem inne osoby, ubezpieczenie obejmuje również szkody wyrządzone przez te osoby.

Kopia aktualnego dokumentu ubezpieczenia OC stanowi załącznik do umowy pośrednictwa. Dla klienta jest to potwierdzenie, że pośrednik posiada wymagane prawem ubezpieczenie związane z wykonywaną działalnością.

Czy pośrednik nieruchomości musi mieć licencję?

Do wykonywania pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie jest obecnie wymagana państwowa licencja zawodowa. Obowiązek jej posiadania został zniesiony w wyniku deregulacji zawodu pośrednika.

Część pośredników posiada jednak licencje nadawane przez organizacje zawodowe lub licencje uzyskane jeszcze przed deregulacją. Sam posiadam licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami nr 15719, uzyskaną w 2011 roku.

Inne obowiązki pośrednika nieruchomości

Prowadzenie działalności pośrednictwa wiąże się również z obowiązkami wynikającymi z innych przepisów. W zależności od sytuacji dotyczą one między innymi przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (AML), ochrony danych osobowych oraz obowiązków wobec konsumentów.

W praktyce oznacza to między innymi konieczność identyfikacji klienta w przypadkach przewidzianych przepisami, odpowiedniego przetwarzania i zabezpieczania danych osobowych oraz przekazywania konsumentowi wymaganych informacji. Zakres konkretnych obowiązków zależy od rodzaju czynności i okoliczności zawarcia umowy.

Pośrednictwo nieruchomości – najczęstsze pytania

Czy korzystanie z pośrednika nieruchomości jest obowiązkowe?

Nie. Sprzedaż, zakup czy wynajem nieruchomości mogą zostać przeprowadzone bez udziału pośrednika. Jeżeli jednak klient korzysta z usług pośrednictwa, zakres czynności wykonywanych przez pośrednika określa zawarta z nim umowa.

Czy pośrednictwo nieruchomości jest odpłatne?

Tak. Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje pośrednictwo jako odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby określonych umów dotyczących nieruchomości lub praw do nich. Zasady wynagrodzenia powinny wynikać z zawartej umowy pośrednictwa.

Czy umowa z pośrednikiem musi być zawarta na piśmie?

Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. To w niej strony określają zakres czynności pośrednictwa oraz pozostałe zasady współpracy.

Czy pośrednik nieruchomości musi mieć ubezpieczenie OC?

Tak. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Kopia aktualnego dokumentu ubezpieczenia stanowi załącznik do umowy pośrednictwa.

Czy pośrednik nieruchomości musi mieć licencję?

Nie. Państwowa licencja zawodowa nie jest obecnie wymagana do wykonywania pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Część pośredników posiada jednak licencje uzyskane przed deregulacją zawodu lub nadawane przez organizacje zawodowe.