Najemca nie płaci czynszu – co zrobić zgodnie z polskim prawem?

Najemca nie płaci czynszu – co powinien zrobić właściciel?

Brak czynszu w terminie nie oznacza jeszcze, że właściciel powinien od razu wypowiadać umowę najmu. W pierwszej kolejności warto skontaktować się z najemcą i ustalić przyczynę opóźnienia. Czasami jest to przeoczenie lub chwilowy problem z płatnością, który można wyjaśnić bez dalszych działań.

Jeżeli jednak najemca nie reaguje, nie dotrzymuje kolejnych deklarowanych terminów albo zaległość zaczyna rosnąć, właściciel powinien przejść do działania na piśmie. Ważne jest dokumentowanie zaległości i korespondencji z najemcą, ponieważ mogą być potrzebne przy wypowiedzeniu umowy, dochodzeniu należności lub późniejszym postępowaniu sądowym.

Wezwanie najemcy do zapłaty zaległego czynszu

Jeżeli rozmowa nie przynosi rezultatu, warto wezwać najemcę do zapłaty na piśmie. W wezwaniu należy wskazać wysokość zadłużenia, czego dotyczą zaległości, termin zapłaty oraz numer rachunku, na który mają zostać wpłacone pieniądze. Właściciel powinien zachować kopię wezwania oraz dowód jego doręczenia lub wysłania.

Trzeba przy tym odróżnić zwykłe wezwanie do zapłaty od pisemnego uprzedzenia wymaganego przed wypowiedzeniem najmu z powodu zaległości. Jeżeli właściciel chce skorzystać z ustawowej podstawy wypowiedzenia, musi zachować określoną w przepisach procedurę. Samo wysłanie zwykłego wezwania do zapłaty nie zawsze będzie wystarczające.

Kiedy można wypowiedzieć umowę, gdy najemca nie płaci czynszu?

Właściciel mieszkania nie może skutecznie wypowiedzieć najmu z powodu zaległości już po pierwszym niezapłaconym czynszu. Ustawa o ochronie praw lokatorów określa procedurę, której trzeba przestrzegać.

Jeżeli najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych należnych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, właściciel powinien:

1. pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu,
2. wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności,
3. jeżeli najemca nie ureguluje należności, wypowiedzieć najem na piśmie, wskazując przyczynę wypowiedzenia.

Wypowiedzenie z tej przyczyny następuje nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Sam zapis w umowie przewidujący możliwość wcześniejszego wypowiedzenia najmu z powodu jednej zaległej płatności nie zastępuje wymogów wynikających z ustawy.

W praktyce warto pilnować kolejności czynności i zachowywać dowody doręczenia pism. Błąd w procedurze wypowiedzenia może utrudnić właścicielowi późniejsze dochodzenie wydania mieszkania.

Czy można odłączyć prąd, wodę lub gaz najemcy, który nie płaci?

Właściciel nie powinien próbować zmusić niepłacącego najemcy do opuszczenia mieszkania przez odcinanie prądu, wody, gazu, ogrzewania albo podejmowanie innych działań utrudniających korzystanie z lokalu. Zaległość w czynszu nie daje właścicielowi prawa do samodzielnego „pozbycia się” najemcy z mieszkania.

Takie działanie może mieć poważne konsekwencje prawne. Kodeks karny przewiduje odpowiedzialność za stosowanie przemocy innego rodzaju w celu zmuszenia osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, jeżeli odbywa się to uporczywie albo w sposób istotnie utrudniający korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Właściciel powinien dochodzić swoich praw zgodnie z przewidzianą prawem procedurą: żądać zapłaty, prawidłowo wypowiedzieć najem, dochodzić należności, a jeżeli najemca po zakończeniu umowy nie opuszcza mieszkania – skorzystać z właściwej drogi prowadzącej do odzyskania lokalu.

Najemca nie płaci i nie chce się wyprowadzić – co dalej?

Jeżeli najemca ma problemy z płatnościami, ale jest gotowy opuścić mieszkanie, warto rozważyć rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Dla właściciela odzyskanie lokalu i możliwość ponownego wynajęcia go może być korzystniejsze niż dalsze narastanie zadłużenia.

Sytuacja komplikuje się, gdy umowa została skutecznie zakończona, a najemca mimo to nie chce opuścić mieszkania. Właściciel nie powinien samodzielnie usuwać lokatora, wymieniać zamków ani wynosić jego rzeczy. Przy zwykłej umowie najmu odzyskanie lokalu może wymagać postępowania sądowego, a następnie – jeżeli były najemca nadal nie opuści mieszkania – postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika.

Inaczej może wyglądać procedura przy prawidłowo zawartym najmie okazjonalnym. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji pozwala właścicielowi – po spełnieniu ustawowych warunków – skorzystać z uproszczonej drogi prowadzącej do opróżnienia lokalu.

Jak odzyskać zaległy czynsz od najemcy?

Zakończenie umowy i odzyskanie mieszkania nie oznacza rezygnacji z pieniędzy, których najemca nie zapłacił. Właściciel może nadal dochodzić zaległego czynszu i innych należności wynikających z umowy.

Dlatego warto zachować umowę najmu, rozliczenia, historię wpłat, wezwania do zapłaty, korespondencję z najemcą oraz dowody ich doręczenia. Jeżeli dłużnik nie ureguluje należności dobrowolnie, właściciel może dochodzić zapłaty przed sądem, a po uzyskaniu odpowiedniego tytułu wykonawczego skierować sprawę do egzekucji komorniczej.

Część należności może zostać rozliczona z kaucji, jeżeli została pobrana i istnieją podstawy do jej wykorzystania. Kaucja nie zawsze pokryje jednak całe zadłużenie, dlatego nie powinna być traktowana jako jedyne zabezpieczenie właściciela.

Jak zabezpieczyć się przed najemcą, który przestanie płacić?

Nie da się całkowicie wyeliminować ryzyka, że najemca w przyszłości przestanie płacić. Można jednak ograniczyć skutki takiej sytuacji. Znaczenie ma zarówno weryfikacja najemcy przed podpisaniem umowy, jak i właściwe przygotowanie samego najmu.

Jednym z podstawowych zabezpieczeń jest kaucja w umowie najmu. Przy wynajmie mieszkania warto również rozważyć najem okazjonalny, który przede wszystkim ułatwia właścicielowi odzyskanie lokalu po zakończeniu najmu, jeżeli najemca nie chce go dobrowolnie opuścić.

W określonych sytuacjach dodatkowym zabezpieczeniem płatności może być także poręczenie najmu przez osobę trzecią. Jeżeli najemca nie wykona zabezpieczonego zobowiązania, właściciel może – w granicach wynikających z poręczenia – dochodzić należności również od poręczyciela.

Najemca nie płaci czynszu – najczęstsze pytania

Czy można wypowiedzieć umowę po jednym niezapłaconym czynszu?

W przypadku wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego z powodu zaległości właściciel musi przestrzegać procedury wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów. Podstawą jest zwłoka z zapłatą czynszu lub innych należnych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wcześniejsze pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległych i bieżących należności.

Czy właściciel może wymienić zamki, gdy najemca nie płaci?

Właściciel nie powinien samodzielnie pozbawiać najemcy dostępu do zajmowanego mieszkania przez wymianę zamków ani próbować w ten sposób zmusić go do wyprowadzki. Zakończenie najmu i odzyskanie lokalu powinno odbywać się zgodnie z właściwą procedurą prawną.

Czy kaucja może pokryć niezapłacony czynsz?

Kaucja zabezpiecza należności wynajmującego z tytułu najmu, dlatego po zakończeniu najmu może zostać wykorzystana do rozliczenia zaległego czynszu lub innych należności objętych zabezpieczeniem. Jeżeli zadłużenie przewyższa kwotę kaucji, właściciel może dochodzić pozostałej części należności od najemcy.