Umowa otwarta z biurem nieruchomości – na czym polega?

Na czym polega otwarta umowa pośrednictwa?

Otwarta umowa pośrednictwa to model współpracy, w którym właściciel nie powierza sprzedaży nieruchomości wyłącznie jednemu pośrednikowi. Może zawrzeć umowy dotyczące tej samej nieruchomości z kilkoma biurami, a jednocześnie samodzielnie poszukiwać kupującego.

W praktyce oznacza to, że kilku pośredników może równolegle oferować tę samą nieruchomość i kontaktować się z potencjalnymi nabywcami. Każdy z nich działa na podstawie swojej umowy zawartej z właścicielem, dlatego zakres czynności, zasady wynagrodzenia oraz pozostałe warunki współpracy nie muszą być identyczne.

Taki model daje właścicielowi dużą swobodę w wyborze osób, z którymi chce współpracować. Jednocześnie oznacza, że to przede wszystkim właściciel musi pilnować, aby działania kilku pośredników były ze sobą spójne i nie prowadziły do problemów w sposobie prezentowania nieruchomości na rynku.

Co daje właścicielowi umowa otwarta?

Największą cechą umowy otwartej jest swoboda wyboru. Właściciel może współpracować równolegle z kilkoma pośrednikami, a także samodzielnie prowadzić działania zmierzające do sprzedaży nieruchomości. Nie jest więc związany organizacyjnie z jednym pośrednikiem prowadzącym cały proces.

Dla części sprzedających taki model jest atrakcyjny właśnie dlatego, że pozwala korzystać jednocześnie z kontaktów i działań kilku różnych osób. Właściciel może obserwować, który pośrednik rzeczywiście pracuje z ofertą, jakie otrzymuje zapytania i z którego źródła pojawiają się potencjalni kupujący.

Ta swoboda ma jednak swoją drugą stronę. Jeżeli kilka osób równolegle prowadzi działania dotyczące tej samej nieruchomości, ktoś musi pilnować spójności ceny, informacji, sposobu prezentowania oferty oraz bieżących ustaleń. W modelu otwartym tę rolę w większym stopniu przejmuje właściciel.

Co może być problemem, gdy nieruchomość prowadzi kilku pośredników?

Współpraca z kilkoma pośrednikami nie musi oznaczać problemów, ale wymaga dobrej koordynacji. Każdy pośrednik może przygotować własny opis, zdjęcia i sposób prezentowania nieruchomości. Jeżeli właściciel nie zadba o spójność informacji, ta sama oferta może pojawić się na rynku w kilku wersjach, czasem z różną ceną, powierzchnią, zakresem wyposażenia czy innymi warunkami sprzedaży.

Dla kupującego takie różnice mogą być sygnałem, że sprzedający nie kontroluje oferty albo że pomiędzy pośrednikami można szukać korzystniejszych warunków. Zamiast wzmacniać pozycję właściciela, wiele podobnych ogłoszeń może więc utrudniać prowadzenie spójnej strategii sprzedaży i negocjacji.

Problem może pojawić się również wtedy, gdy kilku pośredników ma jednocześnie swoich zainteresowanych kupujących. Każdy chce doprowadzić do transakcji ze swoim klientem, a właściciel może otrzymywać różne sugestie dotyczące ceny i warunków sprzedaży. W takiej sytuacji szczególnie ważne jest, aby potrafił porównać propozycje i ocenić je z punktu widzenia własnego interesu, a nie tylko szybkości doprowadzenia konkretnej transakcji do końca.

Kto odpowiada za interes właściciela przy umowie otwartej?

Przy umowie otwartej każdy pośrednik wykonuje czynności wynikające z zawartej z nim umowy, ale przy kilku równolegle działających pośrednikach nie ma jednej osoby odpowiedzialnej za skoordynowanie całego procesu sprzedaży. Jeden może przyprowadzić zainteresowanego kupującego, inny prowadzić własne rozmowy, a jeszcze inny prezentować ofertę kolejnym osobom. Właściciel pozostaje osobą, która musi zebrać te informacje i ocenić sytuację jako całość.

Szczególnie istotne staje się to w momencie pojawienia się konkretnych propozycji zakupu. Najwyższa zaoferowana cena nie zawsze oznacza najlepszą ofertę. Znaczenie mogą mieć również sposób finansowania zakupu, termin zawarcia umowy, wysokość zadatku, oczekiwany termin wydania nieruchomości czy dodatkowe warunki stawiane przez kupującego.

Jeżeli każdy pośrednik prowadzi przede wszystkim rozmowy ze swoim zainteresowanym klientem, właściciel powinien sam spojrzeć na wszystkie propozycje z jednej perspektywy i zdecydować, która z nich jest dla niego najkorzystniejsza. W mojej ocenie właśnie tutaj widać jedną z najważniejszych różnic pomiędzy modelem otwartym a powierzeniem prowadzenia całej sprzedaży jednemu pośrednikowi.

Jak wygląda wynagrodzenie przy umowie otwartej?

Przy umowie otwartej właściciel może mieć jednocześnie podpisanych kilka umów pośrednictwa dotyczących tej samej nieruchomości. Każda z nich jest odrębną umową i może inaczej określać zasady wynagrodzenia. Dlatego nie zakładałbym z góry, że prowizja będzie należna po prostu temu pośrednikowi, który jako pierwszy doprowadzi do podpisania umowy sprzedaży.

Szczególnej uwagi wymaga sytuacja, w której ten sam kupujący miał kontakt z ofertą za pośrednictwem więcej niż jednego biura. Może się zdarzyć, że zobaczył kilka ogłoszeń tej samej nieruchomości, rozmawiał z różnymi pośrednikami albo został przedstawiony właścicielowi przez jednego z nich, a później wrócił do oferty inną drogą. Wtedy ustalenie, jakie zobowiązania wynikają z poszczególnych umów, może być bardziej skomplikowane.

Dlatego przed rozpoczęciem współpracy z kolejnym pośrednikiem warto przeczytać jego umowę i sprawdzić, kiedy powstaje obowiązek zapłaty wynagrodzenia oraz jakie znaczenie ma wcześniejszy kontakt pośrednika z kupującym. Przy kilku umowach właściciel powinien znać zasady każdej z nich, zamiast traktować je jako kilka identycznych dokumentów.

Czy przy umowie otwartej możesz sam znaleźć kupującego?

Co do zasady umowa otwarta pozostawia właścicielowi możliwość samodzielnego poszukiwania kupującego. Możesz więc prowadzić własne działania, publikować ogłoszenia, odpowiadać na bezpośrednie zapytania czy sprzedać nieruchomość osobie, która trafiła do Ciebie bez udziału pośrednika.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sytuacji samodzielne znalezienie nabywcy automatycznie zwalnia Cię ze wszystkich zobowiązań wobec pośredników. Znaczenie mają zapisy zawartych umów oraz to, czy dany kupujący nie miał wcześniej kontaktu z nieruchomością za pośrednictwem któregoś z biur.

Jeżeli prowadzisz sprzedaż jednocześnie samodzielnie i przez kilka biur, warto więc wiedzieć, skąd trafił do Ciebie konkretny zainteresowany. Pozwala to uniknąć nieporozumień w momencie, gdy rozmowy zaczynają prowadzić do transakcji.

Czy umowę otwartą można wypowiedzieć?

Umowa otwarta może zostać zakończona, ale sposób i skutki jej wypowiedzenia zależą od treści konkretnej umowy oraz okoliczności. Sam fakt, że umowa nie zawiera klauzuli wyłączności, nie oznacza, że można pominąć uzgodnione wcześniej zasady zakończenia współpracy.

Jeżeli współpracujesz jednocześnie z kilkoma pośrednikami, każdą zawartą umowę trzeba pod tym względem traktować oddzielnie. Przed jej podpisaniem warto więc wiedzieć, na jaki okres jest zawierana, jak można ją zakończyć i czy wcześniejsze wypowiedzenie może wiązać się z koniecznością rozliczenia wykonanych czynności lub poniesionych kosztów.

Umowa otwarta czy umowa na wyłączność – który model wybrać?

Oba modele pozwalają korzystać z usług pośrednika, ale inaczej organizują współpracę. Przy umowie otwartej właściciel może zawrzeć umowy z kilkoma pośrednikami i samodzielnie prowadzić część działań. Zachowuje dużą swobodę, ale w większym stopniu odpowiada również za koordynację całego procesu.

Przy umowie na wyłączność prowadzenie sprzedaży zostaje powierzone jednemu wybranemu pośrednikowi. Nie musi to oznaczać ograniczenia dostępu do kupujących innych biur – wiele zależy od tego, czy pośrednik prowadzący ofertę jest otwarty na współpracę z agentami reprezentującymi zainteresowanych nabywców.

Ja pracuję ze sprzedającymi na podstawie umów na wyłączność. Ten model odpowiada sposobowi, w jaki chcę prowadzić sprzedaż: mieć pełny obraz sytuacji, odpowiadać za uzgodnione działania i reprezentować interes właściciela przez cały proces. Nie oznacza to jednak, że umowa otwarta jest rozwiązaniem niewłaściwym dla każdego. Jeżeli świadomie wybierasz większą samodzielność i chcesz koordynować współpracę z kilkoma pośrednikami, taki model może odpowiadać Twoim oczekiwaniom.

Umowa otwarta – najczęstsze pytania

Co oznacza otwarta umowa pośrednictwa?

Otwarta umowa pośrednictwa oznacza, że właściciel nie powierza sprzedaży wyłącznie jednemu pośrednikowi. Może zawrzeć umowy dotyczące tej samej nieruchomości z kilkoma biurami oraz samodzielnie poszukiwać kupującego.

Czy można podpisać umowę otwartą z kilkoma biurami nieruchomości?

Tak. Na tym polega jedna z podstawowych różnic pomiędzy modelem otwartym a wyłącznością. Trzeba jednak pamiętać, że każde biuro może stosować własną umowę, dlatego warunki współpracy i zasady wynagrodzenia nie muszą być takie same.

Czy przy umowie otwartej mogę sam znaleźć kupującego?

Co do zasady możesz samodzielnie poszukiwać nabywcy. Skutki sprzedaży osobie znalezionej bezpośrednio przez właściciela należy jednak oceniać z uwzględnieniem zapisów zawartych umów i tego, czy kupujący nie miał wcześniej kontaktu z ofertą za pośrednictwem któregoś z biur.

Komu płaci się prowizję przy umowie otwartej?

Nie ma jednej zasady, którą można zastosować do każdej umowy otwartej. To, kiedy powstaje obowiązek zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi, wynika z konkretnej zawartej umowy. Przy współpracy z kilkoma biurami warto znać zasady wynagrodzenia określone w każdym z podpisanych dokumentów.

Czym różni się umowa otwarta od umowy na wyłączność?

Przy umowie otwartej właściciel może współpracować równolegle z kilkoma pośrednikami. Przy umowie na wyłączność prowadzenie sprzedaży powierza jednemu wybranemu pośrednikowi. Różnica dotyczy więc nie tylko liczby pośredników, ale również sposobu organizacji i odpowiedzialności za prowadzenie procesu sprzedaży.