Na czym polega umowa otwarta i dla kogo jest najlepsza?
Decydując się na pomoc pośrednika przy sprzedaży mieszkania lub domu, najczęściej stajemy przed wyborem: wyłączność czy umowa otwarta? Ten drugi model od lat cieszy się popularnością wśród właścicieli, którzy cenią sobie swobodę i chcą zachować jak najwięcej opcji.
W tym artykule przyjrzymy się bliżej umowie otwartej. Dowiesz się, jakie są jej mocne strony, na co uważać przy podpisywaniu dokumentów i dlaczego ten model współpracy wymaga od właściciela większego zaangażowania.
Co to jest umowa otwarta pośrednictwa?
Umowa otwarta (nazywana czasem umową zwykłą) to najprostsza forma współpracy z agencją nieruchomości. Jej główną cechą jest to, że nie ogranicza ona właściciela w działaniach. Podpisując taką umowę, możesz:
- Współpracować z dowolną liczbą biur nieruchomości jednocześnie.
- Prowadzić działania sprzedażowe na własną rękę (np. wystawiać ogłoszenia prywatne).
- Zapłacić prowizję tylko temu pośrednikowi, który faktycznie doprowadzi do transakcji.
Zalety umowy otwartej – dlaczego właściciele ją wybierają?
Pozorne poczucie większego zasięgu
Wielu sprzedających uważa, że jeśli pięciu agentów wystawi ich ofertę, to trafi ona do pięć razy większej liczby klientów. Choć w dobie nowoczesnych portali ogłoszeniowych (takich jak Nieruchomosci-online.pl) oferty i tak się powielają, dla wielu osób świadomość, że „wielu nad tym pracuje”, jest komfortowa.Brak zobowiązań i elastyczność
Umowa otwarta daje poczucie wolności. Jeśli znajdziesz kupca wśród znajomych lub sąsiadów, nie musisz płacić biuru prowizji (o ile dany klient nie został skierowany przez agenta). Możesz też w każdej chwili wypowiedzieć współpracę bez skomplikowanych procedur.Testowanie rynku i agentów
Dla osób, które nie wiedzą, któremu agentowi zaufać, umowa otwarta bywa sposobem na „sprawdzenie” kompetencji pośredników w praktyce. Właściciel obserwuje, kto wykazuje największą inicjatywę i kto dostarcza najbardziej konkretnych klientów.
Wyzwania i ryzyka umowy otwartej (warto wiedzieć!)
Mimo pozornych korzyści, umowa otwarta posiada wady, które mogą wpłynąć na finalną cenę i czas sprzedaży:
- Chaos informacyjny: Ta sama nieruchomość może widnieć na portalach z różnymi cenami, metrażami, a nawet innym opisem. Budzi to niepokój i podejrzliwość u kupujących.
- Brak budżetu marketingowego: Agent, który nie ma pewności, że odzyska zainwestowane środki, rzadko decyduje się na profesjonalny home staging, sesję fotograficzną czy płatne wyróżnienia oferty.
- Mniejsza motywacja: W modelu otwartym agenci często stosują strategię „wrzuć i czekaj”. Skupiają się na ofertach na wyłączność, gdzie mają zagwarantowane wynagrodzenie za swoją ciężką pracę.
- Utrudnione negocjacje: Kupujący, widząc ofertę w wielu biurach, często dzwonią do wszystkich, szukając agenta, który „najbardziej przyciśnie właściciela do obniżki ceny”.
- Ryzyko niekorzystnych zapisów: różne firmy to różne umowy (jeden wzór nie istnieje). Jest ryzyko poniesienia wysokich kosztów pomimo tego, że jakieś biuro nie sprzeda Twojej nieruchomości.
Dla kogo umowa otwarta będzie dobrym rozwiązaniem?
Umowa otwarta sprawdzi się przede wszystkim w sytuacjach, gdy:
- Sprzedajesz nieruchomość w bardzo chodliwej lokalizacji, która „sprzedaje się sama”.
- Masz dużo czasu i nie zależy Ci na szybkiej transakcji.
- Sam dysponujesz wiedzą marketingową i potrafisz profesjonalnie przygotować ofertę, a od agentów oczekujesz jedynie dostarczenia klienta.
Jak skutecznie sprzedawać na umowie otwartej? Porady dla właściciela
Jeśli zdecydujesz się na ten model, zadbaj o kilka szczegółów:
- Dostarcz wszystkim agentom te same zdjęcia i dane. Unikniesz bałaganu na portalach.
- Ustal jedną, sztywną cenę ofertową. Nie pozwól, by każde biuro wystawiało ofertę z inną kwotą.
- Prowadź rejestr agentów. Zapisuj, który pośrednik dzwonił i jakich klientów przyprowadził, aby uniknąć sporów o to, komu należy się prowizja.
Podsumowanie
Umowa otwarta to narzędzie dla osób ceniących niezależność, ale wymagające od właściciela roli „koordynatora” sprzedaży. Jeśli jednak zależy Ci na profesjonalnej oprawie, maksymalnej cenie i bezpieczeństwie, warto rozważyć zalety umowy na wyłączność, która przenosi cały ciężar promocji i negocjacji na barki jednego, profesjonalnego agenta.
Nadal nie wiesz, który model współpracy wybrać?
Skontaktuj się ze mną. Przeanalizuję Twoją sytuację i wspólnie dobierzemy strategię, która najszybciej doprowadzi Cię do podpisania aktu notarialnego.
AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa
tel.: 506 338 494
biuro@al-home.pl