Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Sprzedaż mieszkania z hipoteką

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – czy to problem?

Kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup mieszkania nie oznacza, że musisz czekać z jego sprzedażą do całkowitej spłaty zadłużenia. Mieszkanie można sprzedać wcześniej, również wtedy, gdy w księdze wieczystej nadal widnieje hipoteka na rzecz banku.

Taka transakcja wymaga jednak odpowiedniego przygotowania. Trzeba ustalić aktualne saldo zadłużenia, uzyskać właściwe dokumenty z banku i prawidłowo określić sposób zapłaty ceny. Część pieniędzy ze sprzedaży może zostać przeznaczona bezpośrednio na spłatę kredytu, a pozostała kwota trafić do sprzedającego.

W praktyce uczestniczyłem w wielu takich transakcjach na warszawskim rynku. Dla kupującego mieszkanie z hipoteką nie musi oznaczać większego ryzyka, jeżeli dokumenty bankowe, umowa i sposób rozliczenia zostały właściwie przygotowane. W tym poradniku pokażę Ci krok po kroku, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i co dzieje się z hipoteką po sprzedaży.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak. Mieszkanie można sprzedać przed całkowitą spłatą kredytu hipotecznego. Sam fakt, że właściciel nadal spłaca kredyt, nie pozbawia go prawa do sprzedaży nieruchomości. Kluczowe znaczenie ma natomiast sposób rozliczenia pozostałego zadłużenia wobec banku oraz hipoteki zabezpieczającej jego wierzytelność.

Najczęściej odpowiednia część ceny sprzedaży zostaje przeznaczona na spłatę zadłużenia zgodnie z dokumentem wydanym przez bank. Po rozliczeniu wierzytelności bank wydaje dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Jeżeli cena mieszkania jest wyższa od kwoty potrzebnej do całkowitej spłaty kredytu, pozostała część ceny przypada sprzedającemu.

Nie oznacza to więc, że przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż musisz najpierw spłacić kredyt z własnych środków i czekać na wykreślenie hipoteki. Rozliczenie zadłużenia może być elementem samej transakcji sprzedaży.

Kredyt hipoteczny a hipoteka – jaka jest różnica przy sprzedaży mieszkania?

Kredyt hipoteczny i hipoteka są ze sobą związane, ale nie oznaczają tego samego. To rozróżnienie jest szczególnie ważne przy sprzedaży mieszkania.

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem kredytobiorcy wobec banku. Hipoteka jest natomiast zabezpieczeniem wierzytelności, najczęściej ujawnionym w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Informacje zawarte w księdze wieczystej są jednym z podstawowych elementów weryfikowanych przed sprzedażą mieszkania. Więcej o jej znaczeniu napisałem w poradniku o księdze wieczystej nieruchomości.

Dlatego określenia „sprzedaż mieszkania z kredytem” i „sprzedaż mieszkania z hipoteką” opisują w praktyce bardzo często tę samą sytuację z dwóch różnych perspektyw. Dla prawidłowego przeprowadzenia transakcji trzeba jednak wiedzieć zarówno ile pozostało do spłaty kredytu, jak i jakie zabezpieczenie jest wpisane w księdze wieczystej.

Jakie dokumenty z banku są potrzebne do sprzedaży mieszkania z kredytem?

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką, jednym z pierwszych kroków powinien być kontakt z bankiem, w którym spłacasz kredyt. Potrzebujesz aktualnej informacji o zadłużeniu oraz dokumentu określającego warunki całkowitej spłaty kredytu i zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego.

Nie warto opierać się wyłącznie na saldzie widocznym w bankowości internetowej. Przy sprzedaży potrzebne są dokładne informacje pozwalające prawidłowo przygotować umowę i rozliczyć cenę pomiędzy bankiem a sprzedającym.

W zależności od banku dokument może mieć inną nazwę i formę. Najważniejsza jest jego treść. Powinien zawierać informacje potrzebne do bezpiecznego przeprowadzenia konkretnej transakcji, w szczególności:

• aktualną kwotę zadłużenia albo kwotę potrzebną do całkowitej spłaty kredytu,
• numer rachunku, na który ma zostać przekazana kwota przeznaczona na spłatę zadłużenia,
• dane kredytu i nieruchomości, której dotyczy zabezpieczenie,
• informację dotyczącą zwolnienia zabezpieczenia po całkowitej spłacie wierzytelności,
• okres ważności dokumentu lub wskazanie, na jaki dzień została obliczona kwota zadłużenia – jeżeli bank posługuje się takim rozwiązaniem.

Dokument trzeba przeczytać przed podpisaniem umowy, a nie dopiero w kancelarii notarialnej. Pozwala to sprawdzić, czy kwoty, rachunki i warunki zwolnienia hipoteki są wystarczające do prawidłowego rozliczenia sprzedaży.

Czy do sprzedaży mieszkania potrzebna jest zgoda banku?

W typowej sytuacji właściciel mieszkania pozostaje jego właścicielem mimo ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Sama hipoteka nie oznacza więc, że bank staje się właścicielem nieruchomości i to on decyduje o jej sprzedaży.

Przygotowując transakcję, trzeba jednak sprawdzić treść umowy kredytowej oraz uzyskać z banku dokumenty określające aktualne zadłużenie i zasady zwolnienia zabezpieczenia. W praktyce to właśnie informacje przekazane przez bank pozwalają ustalić, jaka część ceny sprzedaży powinna zostać przeznaczona na spłatę kredytu oraz co musi się wydarzyć, aby możliwe było późniejsze wykreślenie hipoteki.

Dlatego zamiast zakładać z góry, że „zgoda banku jest potrzebna” albo „zgoda banku nie jest potrzebna”, zawsze sprawdzam dokumenty dotyczące konkretnego kredytu i wymagania banków uczestniczących w transakcji. Ma to szczególne znaczenie, gdy również kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym.

Zaświadczenie z banku – kiedy najlepiej o nie wystąpić?

Nie czekałbym z kontaktem z bankiem do momentu znalezienia kupującego. Już podczas przygotowywania mieszkania do sprzedaży warto sprawdzić aktualne zadłużenie, procedurę wcześniejszej spłaty oraz sposób uzyskania dokumentów potrzebnych do transakcji.

Trzeba jednak pamiętać, że część dokumentów bankowych ma określoną ważność albo przedstawia saldo obliczone na konkretny dzień. Jeżeli sprzedaż będzie trwała dłużej, przed zawarciem umowy może być potrzebny aktualny dokument.

Wcześniejsze sprawdzenie procedury bankowej ma jeszcze jedną zaletę: pozwala uniknąć sytuacji, w której mamy już kupującego i uzgodniony termin, a dopiero wtedy okazuje się, że na dokument z banku trzeba czekać lub potrzebne są dodatkowe czynności.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem krok po kroku?

Sama sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie różni się zasadniczo od sprzedaży mieszkania bez obciążeń. Dodatkowym elementem jest bank sprzedającego oraz konieczność takiego rozliczenia ceny, aby część pieniędzy przeznaczona na spłatę zadłużenia trafiła zgodnie z jego dyspozycją.

W typowej transakcji kolejne etapy wyglądają następująco:

1. Sprawdzenie księgi wieczystej i dokumentów – przed rozpoczęciem sprzedaży trzeba ustalić m.in. aktualny stan prawny mieszkania i wpisy znajdujące się w dziale IV księgi wieczystej.
2. Ustalenie aktualnego zadłużenia – sprawdzamy, ile pozostało do całkowitej spłaty kredytu i jakie są wymagania banku związane ze zwolnieniem zabezpieczenia.
3. Przygotowanie mieszkania do sprzedaży i ustalenie ceny – wysokość pozostałego kredytu jest ważna dla rozliczenia transakcji, ale sama w sobie nie określa wartości rynkowej mieszkania.
4. Znalezienie kupującego i ustalenie sposobu finansowania – już na tym etapie trzeba wiedzieć, czy kupujący dysponuje własnymi środkami, czy będzie korzystał z kredytu hipotecznego.
5. Ustalenie warunków umowy przedwstępnej – w umowie trzeba uwzględnić istniejące zadłużenie, sposób zapłaty ceny oraz terminy związane z finansowaniem transakcji.
6. Uzyskanie aktualnych dokumentów z banku – przed umową sprzedaży dokumenty muszą odpowiadać warunkom konkretnej transakcji.
7. Podpisanie aktu notarialnego i zapłata ceny – odpowiednia część ceny jest przeznaczana na spłatę zadłużenia, a pozostała część trafia do sprzedającego zgodnie z zapisami umowy.
8. Spłata kredytu i zwolnienie hipoteki – po rozliczeniu zadłużenia bank wydaje dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

To schemat typowej sprzedaży. Szczegóły mogą się różnić w zależności od banku, zapisów umowy kredytowej, treści księgi wieczystej oraz sposobu finansowania zakupu przez nabywcę. Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto mieć już ustalony sposób rozliczenia istniejącego kredytu.

Jak wygląda spłata kredytu z pieniędzy ze sprzedaży mieszkania?

Właściciel nie musi zazwyczaj dysponować własnymi środkami pozwalającymi spłacić cały kredyt jeszcze przed sprzedażą. Jeżeli cena uzyskana za mieszkanie pozwala na rozliczenie zadłużenia, odpowiednia część pieniędzy pochodzących od kupującego może zostać przeznaczona na jego spłatę.

Przykładowo: mieszkanie zostaje sprzedane za 800 000 zł, a kwota potrzebna do całkowitej spłaty kredytu wynosi 420 000 zł. Zgodnie z ustalonym sposobem rozliczenia 420 000 zł zostaje przeznaczone na spłatę zadłużenia wobec banku, natomiast pozostałe 380 000 zł stanowi część ceny należną sprzedającemu.

Dokładny sposób i terminy płatności powinny wynikać z dokumentów bankowych oraz umowy sprzedaży. Nie zakładałbym z góry jednego identycznego schematu dla każdej transakcji – szczególnie wtedy, gdy kupujący również korzysta z finansowania bankowego.

Kupujący płaci gotówką – jak sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Jeżeli kupujący dysponuje pełną ceną ze środków własnych, rozliczenie jest zwykle prostsze, ponieważ w transakcji nie uczestniczy drugi bank finansujący zakup.

Kupujący musi jednak wiedzieć, że nabywa mieszkanie, którego księga wieczysta w momencie podpisywania umowy może nadal zawierać wpis hipoteki. Dlatego dokumenty z banku sprzedającego i odpowiednie zapisy aktu notarialnego mają tutaj szczególne znaczenie.

Cena może zostać rozliczona w kilku częściach zgodnie z warunkami konkretnej transakcji. Kwota potrzebna do spłaty zadłużenia jest kierowana zgodnie z dyspozycją banku, a pozostała część ceny – na rachunek sprzedającego. Po całkowitej spłacie wierzytelności uzyskuje się dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki.

A jeśli kupujący również bierze kredyt hipoteczny?

Taka sytuacja jest jak najbardziej możliwa. W jednej transakcji spotykają się wtedy dwa finansowania: istniejący kredyt sprzedającego oraz nowy kredyt zaciągany przez kupującego. Wymaga to właściwego skoordynowania dokumentów, terminów i przepływu pieniędzy pomiędzy stronami oraz bankami.

Bank kupującego analizuje stan prawny nieruchomości oraz dokumenty dotyczące hipoteki wpisanej na rzecz banku sprzedającego. Na ich podstawie i zgodnie z warunkami udzielonego finansowania ustalany jest sposób uruchomienia środków z nowego kredytu.

W praktyce część ceny odpowiadająca zadłużeniu sprzedającego może zostać przeznaczona na jego spłatę, a pozostała część rozliczona zgodnie z umową sprzedaży. Po spłacie starego zobowiązania możliwe jest zwolnienie dotychczasowego zabezpieczenia, natomiast bank kupującego ustanawia własne zabezpieczenie zgodnie z warunkami nowego kredytu.

To jeden z powodów, dla których przy sprzedaży mieszkania z hipoteką nie warto pozostawiać ustalania dokumentów bankowych na ostatnią chwilę. Błąd w numerze rachunku, nieaktualne saldo lub brak informacji wymaganej przez bank kupującego może opóźnić uruchomienie kredytu i całe rozliczenie transakcji.

Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży mieszkania?

Spłata kredytu i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej to dwie odrębne czynności. Po otrzymaniu pełnej kwoty wymaganej do spłaty zadłużenia bank rozlicza kredyt, a następnie wydaje dokument potwierdzający wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności i umożliwiający wykreślenie hipoteki.

Oznacza to, że hipoteka nie znika automatycznie z działu IV księgi wieczystej w chwili wykonania przelewu do banku. Do jej wykreślenia potrzebny jest odpowiedni dokument wierzyciela oraz wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Dla bezpieczeństwa kupującego istotne jest więc nie tylko to, ile wynosi zadłużenie sprzedającego, ale również to, na jakich warunkach bank zwolni zabezpieczenie po otrzymaniu należnej mu kwoty. Te informacje powinny być znane przed zawarciem umowy sprzedaży.

Czy trzeba wykreślić hipotekę przed sprzedażą mieszkania?

Nie zawsze trzeba najpierw spłacić kredyt i wykreślić hipotekę, a dopiero później sprzedać mieszkanie. W typowej transakcji sprzedaż może zostać przeprowadzona wtedy, gdy hipoteka nadal widnieje w księdze wieczystej, pod warunkiem prawidłowego przygotowania sposobu spłaty zabezpieczonej wierzytelności i dokumentów pozwalających na późniejsze wykreślenie hipoteki.

Kupujący powinien natomiast dokładnie wiedzieć, jakie obciążenie widnieje w księdze wieczystej, jaka wierzytelność ma zostać spłacona i jakie dokumenty umożliwią usunięcie hipoteki po rozliczeniu banku.

Kto wykreśla hipotekę z księgi wieczystej po sprzedaży?

Po całkowitej spłacie zabezpieczonej wierzytelności bank powinien wydać dokument zawierający zgodę na wykreślenie hipoteki. Sam dokument nie powoduje jednak jeszcze usunięcia wpisu z księgi wieczystej. Konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku do właściwego sądu wieczystoksięgowego wraz z wymaganymi dokumentami.

Po sprzedaży mieszkania właścicielem nieruchomości jest już kupujący i to on zazwyczaj składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie hipoteki dotychczasowego banku. Sprzedający, po całkowitym rozliczeniu kredytu, uzyskuje z banku dokument zawierający zgodę na wykreślenie hipoteki i przekazuje go kupującemu. Dokument ten stanowi podstawę do złożenia wniosku o wykreślenie wpisu z działu IV księgi wieczystej.

Jeżeli kupujący finansuje zakup nowym kredytem hipotecznym, w księdze wieczystej mogą następować również czynności związane z ustanowieniem zabezpieczenia na rzecz jego banku. Tym bardziej ważna jest wtedy właściwa kolejność dokumentów i wniosków dotyczących działu IV księgi wieczystej.

Czy wykreślenie hipoteki następuje od razu po spłacie kredytu?

Nie. Spłata zadłużenia nie oznacza, że wpis hipoteki natychmiast zniknie z elektronicznej księgi wieczystej. Najpierw bank musi rozliczyć zobowiązanie i wydać odpowiedni dokument, następnie trzeba złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki, a sąd wieczystoksięgowy musi go rozpoznać.

Przez pewien czas po sprzedaży w księdze wieczystej może więc nadal być widoczny wpis dotychczasowej hipoteki albo wzmianka o złożonym wniosku. Nie oznacza to automatycznie, że kredyt nie został spłacony. Trzeba rozróżnić faktyczne rozliczenie wierzytelności z bankiem od późniejszej czynności polegającej na usunięciu wpisu z księgi wieczystej.

Nie każda hipoteka w księdze wieczystej wynika z kredytu bankowego

W dziale IV księgi wieczystej mogą znajdować się nie tylko hipoteki ustanowione na rzecz banku zabezpieczające kredyt hipoteczny. Zdarzają się również hipoteki przymusowe związane z innymi zobowiązaniami właściciela, a w starszych księgach można spotkać wpisy ustanowione wiele lat temu na rzecz wierzycieli, którzy obecnie już nie istnieją.

Dlatego przed rozpoczęciem sprzedaży nie wystarczy stwierdzić, że „w księdze jest hipoteka”. Trzeba ustalić na czyją rzecz została wpisana, jaką wierzytelność zabezpiecza, czy zobowiązanie nadal istnieje i jaki dokument będzie potrzebny do usunięcia wpisu.

Hipoteka przymusowa ZUS, urzędu skarbowego lub innego wierzyciela

Hipoteka może zostać wpisana również bez dobrowolnego ustanowienia jej przez właściciela. Przykładem jest hipoteka przymusowa zabezpieczająca określone zobowiązania, np. należności wobec ZUS, organu podatkowego albo innego wierzyciela dysponującego odpowiednią podstawą do ustanowienia takiego zabezpieczenia.

Taki wpis nie powinien być traktowany tak samo jak zwykła hipoteka bankowa związana z kredytem mieszkaniowym. Przed sprzedażą trzeba ustalić aktualną wysokość zabezpieczonego zobowiązania oraz warunki, po których spełnieniu wierzyciel wyda dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki.

Przykładowo ZUS przewiduje procedurę wydania oświadczenia pozwalającego wystąpić do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki przymusowej po całkowitym uregulowaniu należności objętych zabezpieczeniem. W konkretnej sprawie sposób rozliczenia powinien być więc ustalony bezpośrednio z wierzycielem jeszcze przed przygotowaniem umowy sprzedaży.

Stara hipoteka i wierzyciel, który już nie istnieje

W starszych księgach wieczystych można spotkać hipoteki ustanowione kilkadziesiąt lat temu, a nawet wpisy pochodzące sprzed II wojny światowej. Sam wiek wpisu nie powoduje jednak, że można go po prostu pominąć przy sprzedaży. Najpierw trzeba ustalić jego charakter oraz to, kto jest obecnie uprawniony do wydania dokumentu potrzebnego do wykreślenia obciążenia.

W niektórych przypadkach właściwy może być następca prawny dawnego wierzyciela. Dla określonych historycznych wpisów dotyczących Skarbu Państwa lub nieistniejących instytucji kredytowych dokument zezwalający na wykreślenie może wydawać Bank Gospodarstwa Krajowego. Nie dotyczy to jednak automatycznie każdej starej hipoteki, dlatego zawsze trzeba sprawdzić źródło konkretnego wpisu.

Jeżeli wierzyciel nie istnieje, nie można ustalić jego następcy albo jego zaspokojenie napotyka inne trudności, rozwiązanie może wymagać postępowania sądowego. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje w określonych warunkach możliwość złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego, co może prowadzić do wygaśnięcia hipoteki i późniejszego wykreślenia wpisu.

Co jeśli kredyt jest wyższy niż cena mieszkania?

Może się zdarzyć, że kwota potrzebna do całkowitej spłaty kredytu jest wyższa niż cena, którą można uzyskać ze sprzedaży mieszkania. Sama sprzedaż nadal może być możliwa, ale pieniędzy od kupującego nie wystarczy wtedy do całkowitego rozliczenia zadłużenia.

Przykładowo, jeżeli mieszkanie można sprzedać za 700 000 zł, a do całkowitej spłaty kredytu potrzeba 740 000 zł, powstaje różnica 40 000 zł. Przed zawarciem transakcji trzeba ustalić z bankiem, w jaki sposób zostanie ona pokryta i na jakich warunkach bank zwolni zabezpieczenie hipoteczne.

Jednym z możliwych rozwiązań jest pokrycie brakującej kwoty przez sprzedającego z własnych środków. W określonych sytuacjach mogą istnieć również inne rozwiązania uzgodnione indywidualnie z bankiem. Nie zakładałbym jednak, że bank automatycznie zgodzi się na wykreślenie hipoteki, jeżeli ze sprzedaży nie zostanie spłacona cała wymagana wierzytelność.

Wcześniejsza spłata kredytu przy sprzedaży mieszkania – czy bank może pobrać opłatę?

Sprzedaż mieszkania z kredytem zazwyczaj prowadzi do jego wcześniejszej całkowitej spłaty. Przed ustaleniem ostatecznego rozliczenia warto więc sprawdzić umowę kredytową i zasady obowiązujące w banku, ponieważ wcześniejsza spłata może mieć określone konsekwencje finansowe.

W przypadku kredytów hipotecznych objętych ustawą o kredycie hipotecznym zasady rekompensaty za wcześniejszą spłatę zależą m.in. od rodzaju oprocentowania. Przy kredycie ze zmienną stopą bank może pobierać rekompensatę tylko w okresie pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy i w granicach określonych przepisami. Przy kredycie z okresowo stałą stopą zasady są inne i możliwość pobrania rekompensaty może dotyczyć okresu obowiązywania stałego oprocentowania.

Dlatego nie przyjmowałbym automatycznie, że wcześniejsza spłata jest bezpłatna albo że zawsze wiąże się z prowizją. Przed sprzedażą trzeba sprawdzić warunki konkretnej umowy kredytowej, datę jej zawarcia oraz aktualną informację z banku.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym?

Kredyt powiązany z walutą obcą również nie oznacza automatycznie, że mieszkania nie można sprzedać. Taka transakcja wymaga jednak szczególnie dokładnego ustalenia z bankiem aktualnej kwoty potrzebnej do całkowitej spłaty zobowiązania oraz zasad rozliczenia kredytu.

Znaczenie może mieć m.in. waluta zadłużenia, sposób przeliczenia kwoty do spłaty, kurs stosowany przez bank oraz termin, na który została wyliczona należność. Przy zmianach kursowych kwota potrzebna do całkowitego zamknięcia kredytu może się zmieniać, dlatego nie należy opierać warunków sprzedaży na orientacyjnym saldzie sprawdzonym wiele tygodni wcześniej.

Jeżeli kredyt walutowy jest jednocześnie przedmiotem sporu z bankiem albo kredytobiorca rozważa dochodzenie wobec niego roszczeń, przed sprzedażą warto dodatkowo skonsultować skutki planowanej transakcji z prawnikiem prowadzącym lub analizującym tę sprawę. Sprzedaż nieruchomości i rozliczenie kredytu mogą mieć znaczenie dla dalszych działań wobec banku.
 

Ile trwa sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?

Sama hipoteka nie musi znacząco wydłużać sprzedaży mieszkania. Najwięcej zależy od tego, czy dokumenty zostały przygotowane wcześniej oraz w jaki sposób kupujący finansuje zakup.

Jeżeli kupujący płaci ze środków własnych, procedura może być stosunkowo prosta. Więcej czasu trzeba zazwyczaj przewidzieć wtedy, gdy kupujący również korzysta z kredytu hipotecznego, ponieważ do transakcji dochodzi drugi bank i jego procedury.

Dlatego nie podawałbym jednego terminu w rodzaju „sprzedaż mieszkania z hipoteką trwa 2 tygodnie”. Bank sprzedającego musi przygotować odpowiednie dokumenty, a jeżeli kupujący korzysta z kredytu, jego bank przeprowadza własną procedurę i stawia określone wymagania. Dobrze przygotowana transakcja pozwala rozpocząć te czynności odpowiednio wcześniej i ograniczyć ryzyko niepotrzebnych opóźnień.

Czy hipoteka obniża wartość mieszkania?

Sam fakt, że mieszkanie jest obciążone typową hipoteką bankową, nie oznacza, że jego wartość rynkowa jest niższa. Wycena mieszkania zależy przede wszystkim od samej nieruchomości: lokalizacji, powierzchni, standardu, stanu budynku, piętra, układu, otoczenia oraz aktualnej sytuacji na rynku.

Pozostałe saldo kredytu określa natomiast, jak trzeba rozliczyć cenę sprzedaży. To dwie różne kwestie. Mieszkanie warte 800 000 zł nie staje się warte 500 000 zł tylko dlatego, że właściciel ma jeszcze 300 000 zł kredytu do spłaty.

Inaczej podchodzę do nietypowych obciążeń lub niejasnych wpisów w księdze wieczystej. Jeżeli nie wiadomo, na jakich warunkach hipoteka może zostać wykreślona, problemem nie jest sama wartość mieszkania, lecz ryzyko i możliwość bezpiecznego przeprowadzenia transakcji. Taką sytuację trzeba wyjaśnić przed sprzedażą.

Sprzedaż mieszkania z kredytem w Warszawie – jak przygotowuję taką transakcję?

Przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką zaczynam od sprawdzenia sytuacji prawnej nieruchomości i dokumentów. Chcę wiedzieć, co dokładnie znajduje się w księdze wieczystej, jaki kredyt pozostaje do rozliczenia i czego będzie wymagał bank, zanim uzgodnimy z kupującym ostateczny sposób przeprowadzenia transakcji.

Następnie trzeba właściwie przygotować samą sprzedaż: ustalić cenę rynkową mieszkania, przygotować ofertę, znaleźć kupującego i już podczas negocjowania warunków uwzględnić sposób finansowania zakupu. Jeżeli kupujący korzysta z kredytu, koordynujemy transakcję z wymaganiami obu banków.

Szczególnie ważny jest dla mnie moment przed podpisaniem umowy przedwstępnej. To wtedy powinny być znane najważniejsze zasady rozliczenia istniejącego zadłużenia, a nie dopiero kilka dni przed aktem notarialnym. Dzięki temu zapisy dotyczące ceny, terminów i płatności można dopasować do rzeczywistej sytuacji.

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania, cały proces przygotowania oferty, ustalenia ceny i prowadzenia transakcji opisuję również w poradniku jak sprzedać mieszkanie w Warszawie.
 

FAQ – sprzedaż mieszkania z kredytem i hipoteką

Czy można sprzedać mieszkanie, jeśli kredyt hipoteczny nie został jeszcze spłacony?

Tak. Nie trzeba czekać do końca okresu kredytowania. Pozostałe zadłużenie może zostać spłacone w związku ze sprzedażą mieszkania, a odpowiednia część ceny przeznaczona na rozliczenie kredytu zgodnie z dokumentami banku.

Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką wpisaną do księgi wieczystej?

Tak. Hipoteka widniejąca w dziale IV księgi wieczystej nie wyklucza sprzedaży mieszkania. Trzeba jednak ustalić, jaką wierzytelność zabezpiecza, jaka kwota pozostaje do spłaty oraz na jakich warunkach wierzyciel wyda dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki.

Czy przed sprzedażą trzeba spłacić cały kredyt hipoteczny?

Nie zawsze. W typowej sprzedaży część ceny zapłaconej przez kupującego może zostać przeznaczona na całkowitą spłatę kredytu sprzedającego. Dzięki temu właściciel nie musi wcześniej spłacać całego zadłużenia z własnych pieniędzy.

Co jeśli kupujący również kupuje mieszkanie na kredyt?

Taka transakcja jest możliwa i często spotykana. Trzeba wtedy skoordynować wymagania banku sprzedającego z warunkami banku finansującego zakup. Szczególnie ważne są aktualne dokumenty dotyczące zadłużenia, rachunku do jego spłaty oraz warunków zwolnienia dotychczasowej hipoteki.

Kto spłaca kredyt hipoteczny przy sprzedaży mieszkania?

Zobowiązanie wobec banku pozostaje zobowiązaniem sprzedającego, ale środki potrzebne do jego spłaty mogą pochodzić z ceny sprzedaży. Sposób zapłaty określa się w dokumentach transakcji na podstawie informacji uzyskanych z banku. Kupujący nie przejmuje więc automatycznie kredytu sprzedającego tylko dlatego, że kupuje obciążone hipoteką mieszkanie.

Czy kupno mieszkania z hipoteką jest bezpieczne?

Może być bezpieczne, jeżeli stan prawny nieruchomości został sprawdzony, znana jest wysokość zabezpieczonego zadłużenia, a dokumenty wierzyciela określają warunki zwolnienia hipoteki. Kluczowe znaczenie ma prawidłowe zapisanie sposobu i terminów rozliczenia ceny oraz późniejszego wykreślenia hipoteki.

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Wniosek o wykreślenie hipoteki podlega opłacie sądowej. Jej wysokość wynika z obowiązujących przepisów, dlatego przed złożeniem wniosku warto sprawdzić aktualną stawkę. Do wniosku trzeba również dołączyć dokument stanowiący podstawę wykreślenia hipoteki.

Czy można sprzedać mieszkanie z kilkoma hipotekami?

Sama obecność kilku hipotek nie przesądza jeszcze, że sprzedaż jest niemożliwa. Każdy wpis trzeba jednak przeanalizować oddzielnie: ustalić wierzyciela, zabezpieczoną wierzytelność, aktualne zadłużenie oraz warunki wykreślenia. Przy kilku wierzycielach sposób rozliczenia ceny może być bardziej złożony i powinien zostać przygotowany przed zawarciem umowy sprzedaży.

Chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem lub hipoteką w Warszawie?

Kredyt hipoteczny nie musi być przeszkodą w sprzedaży mieszkania. Najważniejsze jest wcześniejsze sprawdzenie księgi wieczystej, aktualnego zadłużenia i dokumentów bankowych oraz takie przygotowanie umowy i płatności, aby bezpiecznie rozliczyć zarówno bank, jak i sprzedającego.

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem w Warszawie, mogę przeprowadzić Cię przez cały proces – od analizy sytuacji i przygotowania nieruchomości do sprzedaży, przez ustalenie ceny i znalezienie kupującego, po uzgodnienie warunków transakcji, dokumenty, współpracę z bankami i umowę u notariusza.

Adam Lebiedziński | AL-home
Biuro nieruchomości Warszawa
tel. 506 338 494
biuro@al-home.pl