Jak podnieść czynsz najmu zgodnie z prawem? Poradnik dla właścicieli

Podwyżka czynszu najmu mieszkania – od czego powinien zacząć właściciel?

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie i chcesz podnieść czynsz, najpierw sprawdź rodzaj zawartej umowy i sposób, w jaki zostały w niej określone miesięczne płatności najemcy. Inne zasady dotyczą zwykłej umowy najmu, a inne najmu okazjonalnego. Znaczenie ma również to, czy chcesz podnieść czynsz należny właścicielowi, czy zmieniły się opłaty związane z korzystaniem z mieszkania.

Szczególnej uwagi wymaga pojęcie „opłat niezależnych od właściciela”. Nie należy utożsamiać ich z całym potocznie nazywanym czynszem administracyjnym płaconym do wspólnoty lub spółdzielni. Ustawa zalicza do nich opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu i wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Koszty takie jak fundusz remontowy czy koszty zarządu nieruchomością wspólną nie są natomiast opłatami niezależnymi od właściciela w rozumieniu ustawy. Ma to praktyczne znaczenie, ponieważ wzrost każdej pozycji na rozliczeniu otrzymanym od wspólnoty lub spółdzielni nie oznacza automatycznie, że właściciel może o taką samą kwotę zwiększyć opłaty pobierane od najemcy.

W dalszej części wyjaśniam, kiedy można podnieść czynsz najmu, jak często można to zrobić, jakie terminy trzeba zachować, kiedy znaczenie ma 3% wartości odtworzeniowej lokalu oraz jak działa waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji. Osobno omawiam podwyżkę czynszu przy najmie okazjonalnym oraz pokazuję, jak może wyglądać pismo informujące najemcę o zmianie wysokości czynszu.

Czy właściciel może podnieść czynsz w trakcie trwania umowy najmu?

Tak. W przypadku zwykłej umowy najmu mieszkania właściciel może podnieść czynsz również w trakcie trwania najmu. Nie oznacza to jednak, że może dowolnie zmienić jego wysokość od wybranego przez siebie dnia. Ustawa o ochronie praw lokatorów określa sposób przeprowadzenia takiej podwyżki.

Podwyższenie czynszu następuje poprzez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Takie wypowiedzenie musi zostać dokonane na piśmie – w przeciwnym razie jest nieważne. Ustawowy termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że właściciel i najemca ustalili w umowie termin dłuższy.

W praktyce właściciel nie wypowiada w ten sposób całej umowy najmu, lecz dotychczasową wysokość czynszu. Po upływie właściwego terminu zaczyna obowiązywać nowa stawka, o ile podwyżka została przeprowadzona zgodnie z przepisami i najemca nie skorzystał z przysługujących mu środków jej zakwestionowania.

Trzeba również pamiętać, że czynszu i innych opłat za używanie lokalu – z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela – nie można podwyższać częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten liczy się od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać.

O ile właściciel może podnieść czynsz za wynajem mieszkania?

Nie ma jednej kwoty ani jednego procentu, o który właściciel może podnieść czynsz w każdej umowie najmu mieszkania. Znaczenie ma między innymi dotychczasowa wysokość czynszu, wartość odtworzeniowa lokalu oraz przyczyna planowanej podwyżki.

W przepisach pojawia się próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Nie oznacza on jednak, że czynsz zawsze może zostać podniesiony o 3% albo że właścicielowi wolno zwiększyć go jednorazowo właśnie o taki procent. Chodzi o relację rocznej wysokości czynszu do wartości odtworzeniowej konkretnego mieszkania.

Jeżeli w wyniku podwyżki roczny czynsz przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo podwyżka następuje już z poziomu wyższego niż 3%, ustawa wymaga, aby mieściła się ona w przewidzianych prawem uzasadnionych przypadkach. Właściciel powinien więc przed ustaleniem nowej stawki sprawdzić nie tylko sytuację na rynku najmu, ale również zasady wynikające z ustawy.

Jeżeli najemca w takiej sytuacji zażąda na piśmie przedstawienia przyczyny podwyżki i jej kalkulacji, właściciel ma na odpowiedź 14 dni od otrzymania żądania. Brak pisemnej odpowiedzi w tym terminie powoduje nieważność podwyżki.

Co oznacza 3% wartości odtworzeniowej mieszkania?

Wartość odtworzeniowa nie jest ceną rynkową mieszkania ani kwotą, za którą można je sprzedać. Oblicza się ją na podstawie powierzchni użytkowej lokalu oraz obowiązującego dla danego obszaru wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Aby obliczyć wartość odtworzeniową mieszkania, należy pomnożyć jego powierzchnię użytkową przez właściwy wskaźnik. Następnie można obliczyć 3% otrzymanej wartości w skali roku i podzielić wynik przez 12 miesięcy. W ten sposób ustalimy miesięczną kwotę odpowiadającą ustawowemu progowi 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

Wskaźnik przeliczeniowy jest okresowo aktualizowany i zależy od lokalizacji nieruchomości. Dla Warszawy ustalany jest odrębnie od pozostałej części województwa mazowieckiego. Dlatego przed planowaną podwyżką warto sprawdzić aktualny wskaźnik obowiązujący dla miejsca położenia wynajmowanego mieszkania.

Waloryzacja czynszu najmu o wskaźnik inflacji – jak działa?

Waloryzacja pozwala dostosować wysokość czynszu do zmiany wartości pieniądza. Jeżeli właściciel chce korzystać z takiego mechanizmu, warto określić go już w umowie najmu. Sam zapis, że „czynsz będzie waloryzowany o inflację”, może być zbyt mało precyzyjny. Umowa powinna wskazywać przede wszystkim, jaki wskaźnik będzie stosowany, kiedy nastąpi waloryzacja i od jakiej kwoty zostanie obliczona.

W przypadku najmu mieszkania czynsz może być powiązany na przykład ze średniorocznym wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem ogłaszanym przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że podwyżkę nieprzekraczającą w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu tych cen w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną.

Waloryzacji nie należy jednak utożsamiać z dowolną podwyżką czynszu. Jej zadaniem jest dostosowanie ustalonej stawki według wcześniej określonego miernika. Jeżeli właściciel chce zwiększyć czynsz z innych powodów lub w większym zakresie, trzeba ocenić podwyżkę według zasad właściwych dla danej umowy najmu.

Dlatego klauzula waloryzacyjna powinna być napisana precyzyjnie. Warto określić w niej nie tylko właściwy wskaźnik GUS, ale również częstotliwość waloryzacji, moment zastosowania nowej stawki oraz sposób poinformowania najemcy. Pozwala to ograniczyć wątpliwości dotyczące tego, kiedy i w jaki sposób zmienia się wysokość czynszu.

Podwyżka czynszu a wzrost opłat do wspólnoty lub spółdzielni

Wzrost miesięcznych opłat naliczanych właścicielowi przez wspólnotę lub spółdzielnię nie oznacza automatycznie, że całą różnicę można przenieść na najemcę jako podwyżkę opłat. Trzeba sprawdzić, z jakich pozycji wynika zmiana i które z nich są w rozumieniu ustawy opłatami niezależnymi od właściciela.

Do opłat niezależnych od właściciela należą opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu i wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Jeżeli najemca nie rozlicza ich bezpośrednio z dostawcą, właściciel może pobierać je od najemcy.

Jeżeli takie opłaty wzrosną, właściciel powinien przedstawić najemcy na piśmie zestawienie opłat wraz z przyczyną podwyższenia. Najemca jest zobowiązany pokrywać je tylko w wysokości niezbędnej do pokrycia rzeczywistych kosztów ponoszonych przez właściciela. Do podwyżek tych opłat nie stosuje się zasady, zgodnie z którą czynsz można podwyższać nie częściej niż co 6 miesięcy.

Inaczej należy traktować między innymi fundusz remontowy czy koszty zarządu nieruchomością wspólną. Nie są one opłatami niezależnymi od właściciela w ustawowym znaczeniu. Sam fakt, że znajdują się na jednym rozliczeniu ze wspólnoty lub spółdzielni razem z wodą, energią czy opłatą za odpady, nie pozwala traktować wszystkich tych pozycji w taki sam sposób.

Dlatego już przy zawieraniu umowy warto jasno rozdzielić czynsz należny właścicielowi od opłat związanych z korzystaniem z mieszkania i dokładnie określić zasady ich rozliczania. Ułatwia to późniejsze rozliczenia z najemcą i ogranicza ryzyko sporu, gdy zmieniają się stawki poszczególnych opłat.

Podwyżka czynszu przy najmie okazjonalnym

Przy najmie okazjonalnym zasady podwyższania czynszu są inne niż przy zwykłej umowie najmu. Ustawa stanowi, że właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Dlatego możliwość zmiany czynszu warto przewidzieć już podczas jej przygotowywania.

Nie wystarczy przy tym ogólne stwierdzenie, że czynsz może ulec zmianie. Zapis powinien określać zasady podwyżki, na przykład jej częstotliwość, sposób ustalenia nowej wysokości czynszu, termin wprowadzenia zmiany oraz sposób poinformowania o niej najemcy. Jeżeli podstawą zmiany ma być inflacja, warto wskazać również konkretny wskaźnik, według którego czynsz będzie waloryzowany.

Jeżeli umowa najmu okazjonalnego nie przewiduje warunków jednostronnego podwyższenia czynszu, właściciel nie może w trakcie jej obowiązywania samodzielnie ustalić nowej stawki. Czynsz może natomiast zostać zmieniony za zgodą obu stron, na przykład poprzez zawarcie pisemnego aneksu do umowy.

Trzeba również pamiętać o zgłoszeniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje, że szczególne przepisy dotyczące między innymi podwyższania czynszu w najmie okazjonalnym nie mają zastosowania.

Waloryzacja czynszu najmu o wskaźnik inflacji – przykładowy zapis w umowie

Jeżeli właściciel chce powiązać wysokość czynszu z inflacją, zasady waloryzacji warto dokładnie określić w umowie. Zamiast ogólnego sformułowania „czynsz będzie waloryzowany o inflację” lepiej wskazać konkretny wskaźnik, częstotliwość waloryzacji oraz moment, od którego obowiązuje nowa wysokość czynszu.

Przykładowy zapis może brzmieć:

To jedynie przykład, który powinien zostać dostosowany do rodzaju najmu, obowiązujących przepisów i pozostałych postanowień konkretnej umowy. Warto również określić, jak strony postępują w przypadku, gdy ogłoszony wskaźnik jest zerowy lub ujemny.

Podwyższenie czynszu najmu – wzór pisma do najemcy

Przy zwykłej umowie najmu mieszkania podwyżka czynszu następuje poprzez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości. Pismo powinno pozwalać jednoznacznie ustalić, jakiej umowy i lokalu dotyczy, jaka jest nowa wysokość czynszu oraz od kiedy ma obowiązywać.

Przykładowa treść wypowiedzenia wysokości czynszu może wyglądać następująco:

Datę rozpoczęcia obowiązywania nowej wysokości czynszu należy ustalić z uwzględnieniem zasad wypowiedzenia dotychczasowej stawki. Przy zwykłym najmie ustawowy termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustaliły w umowie termin dłuższy. Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu następuje najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli w konkretnej sytuacji przepisy wymagają przedstawienia przyczyny podwyżki i jej kalkulacji, właściciel powinien przygotować również te informacje.

Powyższy wzór dotyczy zwykłej umowy najmu mieszkania. Nie należy stosować go automatycznie do najmu okazjonalnego, w którym możliwość i sposób podwyższenia czynszu zależą od warunków określonych w umowie.

Co może zrobić najemca po otrzymaniu podwyżki czynszu?

Prawidłowe wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu nie oznacza, że najemca zawsze musi zaakceptować nową stawkę. W przypadkach objętych ustawową procedurą najemca może skorzystać z przewidzianych w przepisach możliwości zakwestionowania podwyżki albo odmówić jej przyjęcia.

Najemca może w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że jest ona niezasadna albo zasadna w innej wysokości. W takim postępowaniu to właściciel powinien wykazać zasadność podwyżki.

Drugą możliwością jest odmowa przyjęcia podwyżki. Najemca powinien złożyć ją właścicielowi na piśmie w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu. W takim przypadku stosunek najmu rozwiązuje się z upływem okresu wypowiedzenia, a do tego czasu najemca płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.

Jeżeli najemca zakwestionuje podwyżkę przed sądem, do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy również płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. Jeżeli sąd uzna podwyżkę za zasadną w całości lub w części, najemca będzie zobowiązany do zapłaty różnicy za okres od dnia, w którym podwyższony czynsz miał zacząć obowiązywać.

Najczęstsze błędy właściciela przy podwyższaniu czynszu

Podwyżka czynszu może zostać zakwestionowana nie tylko ze względu na jej wysokość. Problemem bywa również sposób jej przeprowadzenia. Dlatego przed poinformowaniem najemcy o nowej stawce warto sprawdzić umowę oraz przepisy właściwe dla danego rodzaju najmu.

Do częstych błędów należą:

• podwyższenie czynszu zwykłą wiadomością lub ustnie – przy zwykłym najmie wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności;
• zastosowanie niewłaściwego terminu – właściciel powinien sprawdzić zarówno ustawowy okres wypowiedzenia wysokości czynszu, jak i postanowienia zawartej umowy;
• zbyt częste podwyższanie czynszu – przy zwykłym najmie kolejna podwyżka czynszu nie może następować częściej niż co 6 miesięcy;
• traktowanie całego czynszu administracyjnego jako opłat niezależnych od właściciela – ustawa zalicza do tej kategorii tylko określone opłaty, między innymi za wodę, energię, gaz oraz odbiór ścieków i odpadów;
• brak odpowiednich postanowień w umowie najmu okazjonalnego – przy tej formie najmu właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie;
• zbyt ogólna klauzula waloryzacyjna – zapis powinien jasno określać sposób ustalenia nowej wysokości czynszu, a nie ograniczać się jedynie do stwierdzenia, że czynsz będzie zmieniany „o inflację”.

Przed podwyżką warto więc najpierw ustalić, jaki rodzaj umowy został zawarty, co dokładnie składa się na miesięczne płatności najemcy i jaki mechanizm zmiany czynszu wynika z umowy. Dopiero wtedy można prawidłowo określić nową stawkę oraz termin, od którego ma obowiązywać.

Podwyżka czynszu najmu – najczęstsze pytania właścicieli

Czy właściciel może podnieść czynsz w trakcie trwania umowy?
Tak, ale sposób podwyżki zależy od rodzaju najmu i treści umowy. Przy zwykłym najmie zastosowanie mają między innymi przepisy dotyczące wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu, terminów oraz częstotliwości podwyżek. Przy najmie okazjonalnym właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Czy można podnieść czynsz w trakcie umowy zawartej na czas określony?
Samo zawarcie umowy na czas określony nie daje jeszcze pełnej odpowiedzi. Trzeba sprawdzić rodzaj najmu, treść umowy oraz podstawę planowanej zmiany czynszu. Szczególne znaczenie ma to przy najmie okazjonalnym, ponieważ warunki podwyższenia czynszu powinny wynikać z umowy.

O ile można podnieść czynsz za wynajem mieszkania?
Nie istnieje jeden procent, o który można podnieść każdy czynsz. Próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu nie oznacza maksymalnej podwyżki o 3%. Ma on znaczenie dla oceny zasadności podwyżki i obowiązków właściciela, gdy roczny czynsz po podwyżce przekracza ten poziom albo podwyżka następuje już z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej.

Czy czynsz można podnieść o wskaźnik inflacji?
Przepisy przewidują, że podwyżkę nieprzekraczającą w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Jeżeli strony chcą stosować waloryzację czynszu, warto dokładnie określić jej mechanizm w umowie.

Czy podwyżkę czynszu można wysłać e-mailem?
Przy zwykłym najmie wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Dlatego właściciel nie powinien ograniczać się do zwykłej wiadomości e-mail lub SMS-a.