Jak podnieść czynsz najmu zgodnie z prawem? Poradnik dla właścicieli

Jak podnieść czynsz najmu w praktyce? Regulacje prawne.

Podwyżka czynszu najmu jest możliwa, jeśli spełnione są określone warunki prawne. Opisuje je Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Warto już na etapie zawierania umowy przewidzieć opcję zmiany czynszu albo innych opłat, aby uniknąć nieporozumień i konfliktów. Sprawdź, kiedy i jak możesz podnieść czynsz, jakie są zasady dla umów zwykłych oraz najmu okazjonalnego, a także jak zrobić to zgodnie z przepisami.
 

Dlaczego warto przewidzieć podwyższenie czynszu w umowie najmu lokalu?

Każde podwyższenie czynszu najmu oznacza wzrost kosztów dla najemcy. Czasem zmiany są konieczne ze względu na inflację, wzrost kosztów utrzymania nieruchomości lub chęć dostosowania stawki do realiów rynkowych. Jasno określone zapisy w umowie pozwolą obu stronom:

• uniknąć nieporozumień,
• przewidzieć ewentualne zmiany czynszu,
• mieć poczucie bezpieczeństwa w trakcie trwania współpracy.

Im więcej i bardziej szczegółowo na temat zmiany czynszu w czasie trwania umowy omówimy i zapiszemy przed jej zawarciem, tym spokojniejsze będą kontakty najemcy i wynajmującego.
Do tych istotnych aspektów, które należy omówić przed podpisaniem kontraktu jest różnica pomiędzy podwyżką a waloryzacją. W czasie wysokiej inflacji to istotny temat, a z doświadczenia wiem, że nie do końca przepracowany.
 

Istotny błąd w umowie najmu mieszkania

Nadal wielu z wynajmujących zapisuje w umowie jedną kwotę jako opłatę za używanie lokalu, jaką najemca będzie płacił co miesiąc. Można tak zrobić, nie ma przeszkód, ale to nie jest korzystne finansowo dla właściciela. To może prowadzić do sporych problemów i nieporozumień.

Oddzielnie powinna w umowie najmu zostać ujęta kwota czynszu za najem (zarobek właściciela) i oddzielnie kwota zaliczki na opłaty eksploatacyjne (czynsz administracyjny). Jeżeli zmieni się np. stawka za wodę użytkową to właściciel powinien przeprowadzić formalny udokumentowany proces podwyżki czynszu. A nie jest to potrzebne. Wystarczy tylko pomyśleć o tym przy konstruowaniu umowy.
 

Waloryzacja wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego o wskaźnik inflacji

Kolejnym nie do końca zrozumiałym aspektem jest różnica pomiędzy podwyżką a waloryzacją. Patrząc w prosty sposób, waloryzacja czynszu najmu jest podwyżką. W ujęciu pieniężnym tak płacimy więcej. Z punkt widzenia kieszeni wynajmującego waloryzacja szczególnie w czasie wysokiej inflacji ma za zadanie urealnić świadczenia – czynsz najmu.

Podwyżka natomiast jest zmianą czynszu niezwiązaną z inflacją kwotowo czy procentowo. Zapisana w umowie najmu waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji jest dopuszczalną formą zwiększenia czynszu bez konieczności dodatkowego uzasadniania.

Jakie są zasady podnoszenia czynszu najmu mieszkania w umowie najmu zwykłego?

W przypadku zwykłej umowy najmu na czas określony i nieokreślony obowiązują następujące zasady:

1. 3% wartości odtworzeniowej lokalu – dotychczasową wysokość czynszu można podnieść do tej wartości bez szczególnego uzasadnienia (jeśli podwyżka ma przekroczyć 3 % uzasadnienie musi być precyzyjne). Wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni lokalu i wskaźnika przeliczeniowego.
2. Za uzasadnioną uznaje się waloryzacje czynszu, jeżeli nie przekracza ona średniorocznego wskaźnika inflacji.

Jak właściciel może podnieść czynsz najmu? Praktyczne kroki

• Forma pisemna – podwyżka musi być dokonana na piśmie i uzasadniona bardziej lub mniej szczegółowo.
• Terminy – obowiązuje minimum 3-miesięczny okres wypowiedzenia czynszu na koniec miesiąca kalendarzowego.
• Częstotliwość – właściciel mieszkania może dokonać podwyżki  maksymalnie raz na 6 miesięcy.

Nie ma obowiązku podnoszenia czynszu w trakcie trwania umowy. Jeżeli przychody z czynszu nie zabezpieczają jednak utrzymania lokalu i ewentualnie zwrotu kapitału to możemy to zrobić podpisując nową umowę najmu lub aneks do umowy najmu. To oczywiście wymaga zgody stron umowy. Jednostronne działanie wynajmującego wymaga wypowiedzenia dotychczasowych warunków umowy i zaproponowaniu nowych.

Podwyżka czynszu w przypadku umowy najmu okazjonalnego

Jeśli wynajmujący zawarł umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, zasady podwyżki czynszu są inne. Wszystko zależy od zapisów w umowie:

• Podwyżka czynszu jest możliwa tylko wtedy, gdy umowa najmu nieruchomości ją przewiduje.
• Jeśli umowa nie zawiera odpowiednich zapisów, wzrost czynszu – nawet o wskaźnik inflacji – nie jest dopuszczalny.

Przykład zapisu w umowie najmu okazjonalnego:
„Strony przewidują możliwość podniesienia czynszu raz na 12 miesięcy, nie więcej niż o wskaźnik inflacji publikowany przez GUS za poprzedni rok kalendarzowy.”

Najczęstsze błędy uniemożliwiające podwyżkę czynszu najmu

1. Brak pisemnej formy wypowiedzenia stawki czynszu.
2. Nieprzestrzeganie terminów wypowiedzenia.
3. Podwyżki częstsze niż co 6 miesięcy.
4. Brak odpowiednich zapisów w umowie najmu okazjonalnego.
5. Nieprzygotowanie uzasadnienia podwyżki.

Jak przygotować się do wypowiedzenia czynszu najmu?

1. Dokładnie przeanalizuj koszty utrzymania nieruchomości.
2. Sprawdź wskaźnik inflacji oraz aktualne stawki rynkowe.
3. Przygotuj pisemne uzasadnienie podwyżki dla najemcy.
4. Zachowaj formalności – forma pisemna i terminy są kluczowe.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o podwyżki czynszu

1. Czy można podnieść czynsz w trakcie umowy?
Tak, pod warunkiem, że spełnione są wymogi formalne i prawne. Przy najmie okazjonalnym podwyżka musi być przewidziana w umowie.

2. Jak często można podnosić czynsz?
Wypowiedzenie wysokości czynszu może być dokonane maksymalnie raz na 6 miesięcy, zachowując 3-miesięczny okres wypowiedzenia.

3. Czy najemca musi zgodzić się na podwyżkę czynszu?
Jeśli podwyżka jest zgodna z przepisami, najemca może ją zaakceptować lub wypowiedzieć umowę.

Podsumowanie. Skorzystaj z pomocy eksperta

Podnoszenie czynszu najmu może być procesem wymagającym znajomości przepisów prawa oraz doświadczenia w negocjacjach. Jak zawsze lepiej zapobiegać niż leczyć. Dobrze przygotowana i zabezpieczona np. poręczeniem umowa najmu zapobiega problemom i ułatwia współpracę.

Potrzebujesz wsparcia? Skontaktuj się ze mną!

AL-home Adam Lebiedziński
Biuro nieruchomości Warszawa

tel.: 506 338 494
biuro@al-home.pl